2010下半年武汉楼价走势四大疑团仍难解 [复制链接]

　　楼市的调控新政已足两月，武汉楼市已经从销售“低迷”的6月逐步走入降价预期更浓重的7月。调控严厉、销量骤降、房价滞涨已经如预期一样呈现。但武汉楼市销量并未降到冰点，房价稳而不降却给楼市将来的走向增加了更多的迷雾……

   谜团一：销量减而未衰

  6月已过，武汉楼市成交量下滑趋势越发明显。
据某研究中心数据显示，6月份，单从主城区商品房住宅来看，武汉市商品房成交量日均仅110套左右。

  从今年3月到5月中旬，武汉市日均销量多则300多套，少则近200套。受国家楼市调控政策影响，5月中旬开始，武汉楼市成交量走入下滑通道，跌到日均130余套。而端午小长假三天，每天只有100多套成交，连创日成交量新低。与春节开门迎客楼盘不多致使销量大幅下滑不一样，6月份我市有30余个楼盘推出新房源。在房源增加情况下出现低成交量，在近年来比较罕见。据了解，5月至今，武汉市楼市成交量整体下滑量超30%。

  “虽然相比3、4月而言，楼市销售下降明显，但换个参照物对比销量，楼市销量还未到萎缩得十分厉害的时候。”一位房地产研究人士认为，此时主城区住宅商品房月销售套数为4500左右，对比2008年楼市低谷期间月销量仅2000多套，还不算缩量明显。“房价下降一般都是伴随着销量下降、萎缩到最低点的时候才会出现。”对于武汉市目前的销量，该人士认为，销售量是否降到最低点，才是判断楼价是否开始下降的重要标志。

  而不争的事实是，从某种意义上来说，对于政策的期待和敏感，于普通购房者而言，更像是隔着玻璃的戏剧演出。悄然之间，部分猜不透不想等的购房者动摇了，在一些新开楼盘的让利或促销之下选择了出手。

谜团二：个案仍在逆势热销

  6月14日，楼市新政出台两月整。同一天，菱角湖万达广场三期小户型开盘，3日内，推出920套房源，销量已累积超过50%。而作为楼市上半年的销售冠军，菱角湖万达广场项目总销售额达到16亿。

  这将在购房者与开发商之间展开一场怎么样的战争，不得而知。

  谜团三：房价降而不低

  光谷片区的房子，一年前房价每平米6000多元，还只能慢慢卖，现在涨到8000多元，竟然还有人排队抢购。位于中心区的楼盘价格更是不可同日而语。位于汉口中心区的武汉菱角湖万达广场45平方米精装修小户型单价达11000元/平方米。在售面积90-150平方米的户型价格区间为8400-11500元/平方米。高速运行的武汉楼市像坐上飞速的动车。

  伴随着成交量的下降，成交均价略有下滑，但变化尚不明显：2010年5月，武汉住宅均价为6148元/平方米，较上月的环比降幅为3.90%。在中国指数研究院所监测的12个行政区中，价格出现大幅下降的有青山区、硚口区、江岸区和洪山区，价格略有下滑的有东西湖区和黄陂区，但价格跌幅大的区域基本上是受到经济适用房放量增大的影响，普通商品房的成交价格还是保持在坚挺的状态，其他区域还出现成交价的微幅上涨，特别是地段较好的中心区域，抗跌性能相对较强，仍然受到投资客的青睐。在销售业绩颇好的万达菱角湖广场里，其项目负责人告诉记者，国务院出台的调控政策，对贷款购买二套房，以及首次购房面积超过90平方米都进行了相关调控，唯有对首次购买90平方米以下商品房的购房者实行“保有”政策，为此，中心城区面积小、总价低的小户型在销量和价格方面都不会受到影响。

  而从商品房住宅备案数据看来，武汉楼市均价从4月第四周“爬”上6600元/平方米以后，连续九周一直在6600元/平方米至6700元/平方米之间徘徊，整体均价仍不见明显下降趋势。

  目前的销售量虽然已经明显缩水，开发商仍然因为暂时处于“不差钱”的状态，大部分开发商不愿意轻易降价促销。
而不少楼盘新房源加推，采用平价策略，也只是一种短期行为，这足以让房价的走势增加了更多的不确定性。

谜团四：新政威而不怒

  有业内人士告诉记者，“这次政策很严厉，是近几年最严厉的调控政策了，如果执行有力，将对市场产生很有效的抑制作用。但另一种声音认为，这次调控的持续时间将达到一年半之久。

  不少分析人士依然质疑楼价的下降程度，甚至有人认为某些楼市下降数据只是“被下降”而已。

  “在政策威力还没有被市场验证的时候，多数开发商还将抱着幻想”，该人士认为，2008年房地产行业是行业资金链紧张同时社会流动性不足，而2010年则是行业资金链紧张但全社会流动性相对宽裕，房地产行业受到的打击不会像2008年那样致命。

  分析人士认为，“这次调整，政策出来的密度之大、力度之大都前所未有，与以往隔靴搔痒的政策效果自然不同，所以，市场出现了立竿见影的反应。”她认为，成交量的下降将会传导到房价上。

  她认为此次调控重点打压的是投资投机信心，是房价上涨幅度，而不是房价本身，通过增加交易成本，缓解市场供需不平衡状况，“如果没有后继政策，如消费税、物业税等税收政策，调控效果很容易被消化”。

  有人将其视作中央调控楼市政策的“落靴”，可事实上，楼市销量减而未衰、房价降而不低的事实摆在眼前，而这次的政策是否是“真正”的最后一只“落靴”，不得而知。

来源：长江商报