王石：深耕大武汉 抒写55亿骄人战绩 [复制链接]

　　万科布阵：冲击3000亿，面临增长模式转换：

　　近日，万科发出公告称，2010年1~11月份，公司累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。而截至12月1日公司累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。这也就意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

　　王石表示，到今年12月1日，万科今年的营业收入已经超过1千亿，比原先预计达到这个目标的时间提前4年。如果按照20%的复合增长率计算，到2014年万科的营业收入将超过2千亿，如果按25%的复合增长率计算就是2400亿。假定未来整个经济增长放慢，复合增长率从25%降到10%，到2020年万科的规模将超过3千亿。

　　他表示，万科现在品牌影响力大了，卖房子不愁，但设计理念在慢慢不知不觉的向利润最大化变化。

　　王石告诉我们：“万科1988年进入房地产，没有名气，拿的土地贵、地点偏远，如何打开市场？唯有诉求消费者，以消费者为导向，品牌竖起来赢得消费者的信任。万科现在品牌大了，我们会发现我们的设计理念在慢慢不知不觉的变化，所求从消费者第一转向向利润最大化第一。再如此下去，10年或更短的时间就要走下坡路，营收到3000亿的时候，也是消费者抛弃你的时候。我们要回到原点——消费者诉求。这也是万科遇到的最大危机。”

　　如果万科继续以利润最大化的追求下去的话，利润在拖累自己。王石称，在未来10年，万科显然面临着两个转型。一个如何从传统的营销向技术科研转，第二如何从建房卖房向服务型转，无论从技术上转，还是服务上转，有一点是非常明显的：以消费者为导向。

　　王石说，世界上很多的百强企业在一开始的时候并没有赋予自己做大做强的使命感，它们更多的是做精做细，力求完美，从而给消费者留下美好的口碑。他表示，万科近两年不做规模，将主抓质量和服务。

　　最后，王石说道：“扔掉规模包袱，企业由‘规模速度型增长’转为‘质量效益型增长’，才是真正成熟的企业。”

　　武汉战略：深耕大武汉

　　王石说告诉记者，武汉有很大的市场空间和开发余地。由于国内一线城市土地价格高涨、市场竞争日益激烈，许多全国性的开发企业开始转向二线线城市，武汉独特的地理位置优势和利于开发的软环境让万科深信深耕大武汉是不错的选择。

　　作为全国性的开发企业，王石表示，万科在全国的战略布局分为四大块：以北京为核心的环渤海地区、以深圳为核心的华南地区、以上海为核心的华东地区，以及以武汉、成都、重庆等重要城市多点布局的中西部地区。按照不同的市场容量和区域发展程度，万科将扩张的模式区分为“网状开发模式”和“中心点开发模式”。例如在珠三角城市群，由于市场容量和市场需求的层次较高，是按照网状开发模式，即不分一二线城市或是三四线城市，在临近的深圳、广州、佛山、东莞、番禺、中山、珠海等城市都有布局。而在大多数地区由于力量有限，为尽量完善全国性的战略布局，则是采用中心点开发模式，即集中力量，立足区域核心城市进行深耕细作式的开发。

　　具体到武汉，王石认为，高铁等交通设施的建设使得武汉的流通和运输成本大大降低，再加上充沛的土地供应所提供的发展空间，使得武汉具备了相当的优势。并举富士康为例，“郭台铭在向内地进行产业转移时首先选择武汉、郑州和太原作为落点”，只要武汉持续地发挥这种中西部战略节点城市的集聚作用，未来“一定会形成一个洼地效应”。

　　他谈到，虽然武汉1+8城市圈已经蔚然成型，但在两江三镇的超大规模城市武汉尚有很大的市场空间和开发余地，“我们把武汉三镇就看做一个城市群，武汉有六个区、两个开发区，这就相当于八个地级市”，用这样的态度把武汉的文章做透之后，才能向武汉周边的城市扩张。“做透武汉”王石的理念充分渗透在了“武汉战略”中，万科地产作为品牌房企的代表，其在武汉十年的建设中对各个区域房地产市场的发展带来了巨大拉动力。从最早的万科四季花城、万科香港路8号，到如今的万科金色城市、万科金域蓝湾；在不断从外围进攻中心，中心转战外围的战役中，万科地产始终把握了领跑方向，在一次次楼市“围剿”行动中，取得骄人的销售成绩。

　　除了城市硬实力外，王石更为欣赏的是武汉的软环境。他非常清楚一个不讲商业伦理和商业秩序的地方对于投资者是何等的噩梦，也因此对武汉人性格中的两面性感触颇深：一方面，被称为九头鸟的武汉人集商人聪明、狡猾斗狠与一身——“很难打交道”，但另一方面，武汉有一种“固有的商业基因”——“又很好打交道”。以坚持阳光经营、坚持“不行贿”而一度在整个地产界显得有些特立独行的万科“在武汉顺风顺水”，让王石感觉万科和这个城市的气场有种快意的共鸣。

　　武汉降价：局部的销售策略调整

　　2010年11月17日,武汉万科公司发布消息，旗下在售的五大项目同时推出优惠活动：每周五大项目各推出10套“一口价”特供房源；购房即送11888元家电基金；老业主推荐享积分，再减免6个月物业费。金银湖万科高尔夫项目一套原价88.9万元的房子，特价为82.7万。与之相反，11月21日，绿城集团则上调了北京诚园项目售价。

　　二次调控一个半月后，面对近千亿元业绩，万科在武汉突然宣布降价。回顾历史，2008年万科就曾率先祭起降价大旗，此后其他房企相继跟风，降价潮席卷全国。这次万科再次降价，是否意味着万科将有下一步动作？不禁让人浮想联翩，这是否会成为新一轮降价的第一张多米诺牌？

　　针对这一疑问，王石表示，万科一贯采取随行就市的态度，对每一次新政的出台不止步不揣测。以不变应万变，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。

　　究其原因，主要是产品定位差异。万科的降价楼盘属于中低端产品，而绿城主营高端住宅。高端客户对价格敏感度不高，1-3%的降价并不会挑起这类人群的购买欲。相对的，中低端客户对价格非常敏感。楼盘略有降价，就会带动销量大幅攀升，而万科就是通过这一招来吸引消费者的。

　　至于缘何降在武汉，主要是基于对当地楼市走低的判断。近半年来，武汉市场成交一直未现前期活跃，9、10月份全市成交量较5月份的年度最高值尚有约15%的差距。

　　有了万科的降价策略，略显低迷的市场产生了一丝波澜。虽然万科一再坚称此次武汉区域的行为仅为促销活动，但随后武汉区域40个地产项目跟随万科降价，仍给武汉当地楼市掀起了一阵降价潮。而住宅成交也开始活跃， 11月12日—11月18日武汉成交量激增50%，达到今年政策调控后的最高值，这或与近期诸多项目的降价促销有关。

　　但就万科本身而言，此次武汉楼盘降价可被视为局部的销售策略调整，而非方向性的判断转向。一方面，本次降价促销尚未大范围影响到其他城市；另一方面据公开数据显示,今年1-10月份,武汉万科销售额达到了41亿元，而在2009年，武汉万科的全年销售只有24.01亿元，因此，此次万科武汉楼盘可认为其销售的手段。

　　吸金55亿，冲刺武汉“2010夺金大满贯”

　　今年，武汉楼市迎来名企围攻的一年，绿地、万达、华侨城、阳光100纷纷出手，或重拳拿地，或强攻入市；规划版图从中心到近郊布局三镇，武汉楼市全面进入名企“统帅”开局年。而作为武汉房地产市场“最资深”的品牌大佬——万科地产则稳扎稳打，迎来“七盘鼎盛”局面。截止12月中旬，万科地产在武汉销售总金额达55亿，领衔于各大品牌房企，欲有年度“夺金满贯”之势。

　　而在12月18日-19日周末，由万科地产领衔的“年度冲刺大军”声势浩大席卷江南、江北楼市，“江南阵”以百万方大盘万科金色城市挺近冲锋，出现当日千人抢购热潮，首批上市600套房源半天内售罄；“江北阵”将高端住宅万科金域蓝湾作为主打，名企入驻沌口，首次上市525套呈现“日光”……临近房地产市场年底收官，三大需求面似有意集结出手，火拼楼市。

　　据新浪乐居独家推出的《2010武汉尾市不淡，您会给力出手吗？》调查结果显示，在年底有考虑置业的购房者超过了五成。在买房目的问卷中，选择自住需求的购房者达58.1%，改善型需求则为19.4%，而有投资需求的购房比例也达到了22.6%；三大需求全面受到冲击，使得买方表现愈加积极。

　　随着各大区域新盘的陆续抢市，12月武汉楼市收官激战还将蔓延全城，业内人士表示，由于“政面调控”与经济通胀等带来的多元因素影响，买方需求在压抑中呈现爆发释放。部分楼盘在年底上市利用地段、产品、配套等特色搅动人气，调动购房者出手。

　　据悉，12月尾声，万科还将加推旗下万科城、万科金域华府，冲刺年度销售总金额60亿，迎来真正意义上的“黄金时代”，成为武汉楼市上“大满贯”型的品牌房企。

来源：新浪房产