城市综合体在武汉市场风生水起 引领区域蝶变 [复制链接]

　　城市快速发展进程中，一种集商务办公、商业零售、酒店餐饮和公寓住宅等于一体的综合业态概念——城市综合体开始在武汉市场风生水起，发展如火如荼，并逐步占据越来越显赫的地位，成为城市核心区地产发展最重要的模式。
　　城市化催热综合体物业
　　如果说早几年光谷世界城项目的入世首开武汉大型城市综合体项目的先河，而今这一物业形态早已在武汉遍地开花，菱角湖万达、经开万达、武汉万达中心、武汉天地、航天双城、光谷时代广场、水岸国际、葛洲坝国际广场、百瑞景中央生活区等等如雨后春笋般纷纷出现。“城市化进程是城市综合体呈现火热发展态势的重要原因。”武汉谋城商业地产策划营销代理有限公司总经理熊江陵认为。在其看来，城市中旧城改造的项目越来越多，很多项目并不一定是城市中心，而这些项目却期望能够打造成为新的核心区，期望通过商业、商务等来提升项目的整体价值。“政府城市化改造愿望和开发商的需求双重因素下，城市综合体成为共同的选择。”“以一宗100亩地的项目来说，拍地时通常都规定了公建面积在20-30%左右，以容积率3.0计算，公建体量达到10万方，若开发成10万方的商业，单纯的底层商铺承载不了这么大的规模，建成综合体物业成为必然。”熊江陵说道。
　　武汉思锐房地产顾问有限公司副总经理张敏指出：“政府希望开发商做城市综合体项目。城市综合体是对土地价值的最大利用，尤其是在城市中心和次中心地段，综合体物业可以更大程度上发挥地段的稀缺价值，而且多种物业之间也可实现资源互补。”
　　综合体引领区域蝶变
　　“城市综合体对城市尤其是区域的价值提升起着至关重要的作用。”江城著名地产评论人祁晓睿指出。典型案例如光谷世界城之于光谷片区，武汉天地之于永清片区，这些城市综合体的出现彻底颠覆区域现状和价值，从根本上提升了区域在整个城市中的地位。
　　以光谷为例，很久以来，光谷在人们的印象中一直是近郊概念，世界城的出现彻底颠覆了这一切，150万方的巨大体量，集商业、写字楼、步行街、住宅等多种业态于一身，如今，世界城已成功引领光谷商圈成为武汉最重要的商圈之一。
　　祁晓睿认为：“综合体物业可以从根本上改变一个区域的商业格局。国内很多城市综合体都是受万达第三代城市综合体的影响，万达的成功和迅速扩张使城市综合体有了更强烈的示范效应。”在其看来，未来城市综合体将更加考虑如何实现真正意义上的多元化购物模式的转变，以丰富的业态满足不同层次需求的顾客。
　　住宅物业借力东风
　　借助于城市综合体的发展优势和潜力，在综合性物业支撑前提下，住宅物业售价较高成为惯常现象，而很多发展商也以“综合性物业”作为住宅的卖点，借机销售高价。
　　“发展商建综合性物业，可以实现商业和住宅等多重物业的资源互补共享。”张敏说道，“商业提高了住宅的居住便利性和档次，住宅和商务人群则为商业提供了人流。”
　　城市综合体的档次、定位不同，对住宅物业的价值拉升作用也不尽相同，通常情况下，能够成为区域地标的城市综合体升值潜力更大。例如武汉天地定位于城市客厅，随着商业物业的成熟完善，住宅物业价格从最初的一万多涨到现在的接近3万，不仅价格远高于周边住宅物业，而且自身价格提涨空间很大。一般的城市综合体项目对住宅物业的提升则远远达不到这点。
　　熊江陵认为：“投资者选购综合体物业要理性，市场上不乏一些打着综合体物业的‘帽子’而卖房子的炒作项目。”在其看来，要成功开发综合体项目，对发展商的要求较高，并不是所有的综合体项目都可以成功。“商业、商务功能都需要强有力的支撑。”熊江陵说道：“以商业需求为例，项目所处地段是否存在有足够的商业人群支撑。若项目原本具备一定的商业中心特质，则培育养成新的消费习惯就相对容易，一两年即可，相反则需求三五年甚至更长时间，这就对发展商的资金、运营管理等专业、综合能力有很高的要求。”

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