商业新思路：黄冈奥康步行街案例分析 [复制链接]

　　城市区域：湖北东大门，1+8组成之一
　　Ø 黄冈市地处湖北省东部、鄂豫皖赣四省交界处，与武汉山水相连，距武汉市中心直线距离约55KM，是武汉“1+8”城市圈的重要组成部分
　　Ø 现辖一区(黄州区)、二市(武穴、麻城)、七县(红安、罗田、英山、浠水、蕲春、黄梅、团风)和一个县级龙感湖农场。
　　项目区域
　　本案位于主城区规划的商业街西端。属城市商业发展主轴线配套项目之一，具备较好的商业发展基础。
　　区位：临城市传统商业街和主干道，有较好的区位优势
　　黄冈奥康商业步行街位于湖北省黄冈市城区中心地段，北处黄冈市最繁华的商业街———胜利街和体育路的交汇处，南延至市区另一商业街———八一路，周边环集着八一新村、青砖湖小区、铁友美居、大地小区、君城花园等居民小区，人口众多。
　　概况及经济指标
　　项目为黄冈市人民政府招商引资的旧城改造重点项目，步行街南北全长约300米，商铺300余间。
　　开发商： 湖北奥康置业有限公司
　　占地面积：约5万方(商业用地2.48万方)
　　建筑面积：约7万米(商业约3.6万方)
　　建筑密度：51.4%
　　容积率：1.48
　　绿化率：16%
　　停车位：48个
　　建筑时间：2004年1月至2005年12月底

　　奥康步行街业态
　　6条主力街区：
　　Ø 时尚女人街(A、C/B1/B3西式快餐、钟表、眼镜、首饰、女装、鞋、内衣、化妆品、内衣、美容美发、银行、药店、健身 B1：二楼 精品女装、淑女时尚馆 三楼：家居、灯饰)、
　　Ø 国际品牌街(十字内街：鞋、男装休闲服饰、皮具箱包、童装、玩具、儿童游乐)
　　Ø 楚东文化街(J 量贩图书城、音像、字画、乐器、花店)
　　Ø 黄冈数码港(I 通讯服务广场、电脑耗材、手机数码)
　　Ø 咖啡美食娱乐街(KTV、水吧、咖啡、西餐厅、美食广场、洗浴中心)
　　Ø 动感魅力街(H 运动休闲服饰、网吧、健身、摄影、银行)
　　奥康步行街销售及运营状况
　　在非节假日期间，步行街内客群较少，目前，项目内对客群具有较大吸附能力的“民众乐园”(内设电影院、健身会所、电玩、餐饮等业态)在经营上均出现不同程度困难，更有甚者——菲特健身会所，直接张贴公告，声称三年营业中持续亏损，现已停业；电信城也已关门谢客。
　　奥康步行街销售及运营状况
　　步行街没有规划专门的停车区域，项目南北两侧主出入口停放了大量电动车、自行车等交通工具，极大的阻碍消费客群的进入，对步行街的整体形象有较大的影响。
　　开发商在前期规划中的预估不足，直接影响了项目后期商业发展的提升。
　　奥康步行街小结
　　Ø 鄂东首个地标式主题商业步行街，首个现代化集合式商业步行街；
　　Ø 位于城市中心核心商圈，地理位置优越，交通便捷，人气鼎盛，传统商业相辅相成 ；
　　Ø 政府强力扶持，开发商全力打造；
　　Ø 历史名城，科教大市，名师名校，城市开发建设日益加快，经济发展后起之秀；
　　Ø 商街统一管理，独立经营，每年提供大量广告宣传，打造街区形象。

　　1、2、5、6、8、9路公汽6条线路通达本案。从现场观察发现，由于城区面积不大，及长期以来形成的出行习惯，市民出行多数以自主出行为主，公共交通对项目商业发展带动不大。
　　内部道路与动线
　　主通道宽10米，次通道宽6米，内街宽8米，南、北两个入口为商业步行街对外通道，均临主次干道。
　　内部动线采用纵横交接的方式，外侧二纵二横构成回字环形动线，中间以十字形与外侧环形交接，构成路路相通的步行网络。
　　从其规整的内部动线，不难看出本案在开发设计过程中考虑到了当地消费对“步行街”商业模式的接受程度。
　　奥康步行街定位
　　规划设计以自然地理环境和历史人文环境为背景，最新的城市商业理念，融入地域历史文化，将“商业活动、城市休闲、历史文化”三者相互融合，构筑独具特色的、新型的现代商业步行街，以全新的生活方程式，为流行商业、休闲文化赋予另一个全新的诠释。
　　在此背景下，步行街不仅具备了流行的商业模式，且强化了它的历史底蕴。
　　奥康步行街规划
　　步行街由A—J10个板块，6条不同主题区组成，涵盖了眼镜、皮鞋、服装、床上用品、餐饮、美容、美发、化妆品、家居、休闲娱乐、超市等10大种类。