2015，黄冈楼市一路向好 [复制链接]

    展望新常态下的黄冈楼市，我们对2015年充满期待，对黄冈房地产市场健康稳定发展、一路向好充满信心。

    2014年，面对结构调整阵痛显现、经济下行压力增大的中国经济新常态，黄冈楼市也发生了许多新变化，呈现出以下几个主要特点：一是城东新区开发加速，楼盘众多，供应充裕，产品丰富选择余地大，黄冈楼市呈现买方市场新常态；二是碧桂园、联投集团、昆仑集团、中建三局等众多大牌房企进驻，企业实力强，小区规模大，配套设施全，黄冈楼市步入大盘争雄、品质取胜新常态；三是强工兴城创造大量就业机会，巨大的城乡差别日益成为吸引农民进城置业的强劲动力，武黄同城效应及房价落差吸引武汉大量人群来黄置业，购房落户新政和优质教育资源激发周边县市人群到黄州置业的积极性，古城黄州宜商宜居环境日益吸引在外创业成功人士返乡置业，黄冈将步入五至十年甚至更长时期的城镇化高速发展期，迎来新的购房置业高潮，楼市呈现供销两旺、长期向好的新常态；四是随着房地产市场日趋成熟，置业需求的差异化日趋明显，黄冈楼市步入需求多元化、置业理性化、竞争激烈化、定价合理化的成熟期，呈现出开发商理性经营、房地产健康发展的新常态。

    2013年是中国房地产最后的疯狂，房地产暴利时代将一去不复返；2014年迎来痛苦的价格震荡，价格趋于合理化后会重新走上健康稳定发展的道路。时隔一年多，我认为黄冈的房价调整已基本趋于合理，2015年将步入房价平稳、销量趋旺、长期一路向好的新时期。

    促消费保增长，宏观利好。去年美国正式退出量化宽松政策，美元强势回归，国内资本出逃加速，国内经济结构调整阵痛显现，经济下行压力增大，下半年国务院及相关部门相继推出放松房贷政策、调整公积金贷款条件和比例、住房列入重点推进的六大消费领域、央行降息等鼓励住房消费措施。

    2015年是十二五规划的收官之年，为了全面落实规划目标，促消费保增长、重民生保就业成为全年经济首要任务，要挖掘投资和消费的潜力，解决社会资金紧缺，今年央行进一步降息、降准势在必行，对楼市是一大利好信号。购房置业是老百姓的最大消费，宏观政策势必进一步宽松，甚至首次置业购买普通商品房是否降低首付比例，也令人期待。其实中国经济发展地域差别很大，房地产市场也一样。目前城市化率高达53%是以常住人口而言，按城市拥有住宅计算只有36%左右，城市化已发展到后期阶段是种误解。只要市场房价合理，置业需求非常旺盛，市场基本面不会突然之间发生质变。

    承接产业转移，强工兴城。沿海经济发达地区实施“腾笼换鸟”、产业升级政策，中部崛起正逢天时；黄冈作为长江经济带和武汉“1+8”城市圈的重要城市，承接产业转移具有地域优势。市委、市政府抢抓机遇，适时推出“强工兴城、强农兴文”的发展战略，营造重商亲商的政策氛围，打造宽松创业环境，顺势而为、弯道超车，必将强劲推动黄冈经济跳跃式发展。

    工业振兴、文化教育产业发展，将为市民提供大量创业机会。城乡收入3.33:1的巨大差距，市区教育、医疗、养老、交通等社会资源优势和更多的创业致富机会是人们进城的巨大动力，强农政策促进农民增收、消费升级激发进城置业的潜在需求。按照十八大奋斗目标，在2020年实现人均收入比2010年翻一番，届时黄冈城市人口人均可支配收入将是3万元左右，达到发达地区目前水平，而黄冈房价跟沿海发达地区同类城市相比相差甚远，房地产投资仍有升值空间。

    据相关预测，随着新型工业化的发展，中国2030年的城市化率将达到70%，与目前巴西的城市化程度相当。黄冈是有750万人口的大市，只要城市化率达到全国平均水平，实现黄州市区人口100万的规划目标不成问题。目前只有40万，按人均居住面积40平方米计算，将产生年均150万平方米的增量需求。长远的规划，让人看到城市的明天，黄冈房地产只要保持理性经营、稳定健康发展，老百姓房子买得起，进城有事做，黄冈城市化超常规发展将有坚实基础，房地产市场长期向好不是空中楼阁。

    公铁两用的黄冈长江大桥竣工，武黄城际铁路开通，黄冈成功融入武汉半小时经济圈。市公路管理局推出惠民政策，五年内购房者家用轿车可按1000元每年的标准办理车辆过境年卡，大大降低了通行成本，武汉、黄州同城效应将日益显现。黄州市区的宜居环境、两地房价巨大落差将吸引大批武汉人前来投资置业，高端住宅更显魅力。

    楼市新政推出，一路向好。2014年9月4日，市政府出台《关于进一步规范和促进市区房地产市场发展的意见》，推出十六条楼市新政，推动了市场企稳回升。凭备案购房合同办理入户，方便了置业者子女入学同享优质教育资源，大大增加周边人群来黄州置业的积极性；连续缴存六个月可贷款、首次购房不超过90平方米的普通住宅首付20%、期限延长至25年等公积金新政，首套房1%财政补贴，降低了置业门槛，有效释放刚性需求。

    综上所述，强工兴城促进黄冈城市化提速，置业需求长期旺盛。国家和地方政府屡推楼市新政，众多大牌房企看好黄冈纷纷进驻，稳定了消费者投资置业保值升值的预期。2014年楼市理性回归，新区开发促进房价平稳，形成千载难逢的低价入市窗口期。鉴于此，2015年黄冈楼市会一路向好！

    （作者系中国房地产高级策划师、中国房地产策划师联谊会资深会员、中房智业专家委员会成员）