武汉市：经适房制度实施情况及经验总结 [复制链接]

　　经济适用住房制度作为解决中低收入家庭住房困难的主要途径之一，但这一初衷良好、并被广大购房者寄予厚望的政策，为什么在实践多年后出现了那么多问题并为人所诟病，是操作不当，监管不严，还是该制度与生俱来的先天缺陷？如何看待和反思经济适用房制度所面临的现实困境？经济适用住房制度施行近十年，这种惠民政策，何时才能真正做到公开、公正、公平？本文通过对武汉经济适用住房的制度的实施情况进行分析和总结，力图探求该制度如何找到新的出路。

　　(刘敏智/文)近来，围绕着是否应该取消经济适用住房制度的争论不断，经济适用住房制度作为解决中低收入家庭住房困难的主要途径之一，但这一初衷良好、并被广大购房者寄予厚望的政策，为什么在实践多年后出现了那么多问题并为人所诟病，是操作不当，监管不严，还是该制度与生俱来的先天缺陷？如何看待和反思经济适用房制度所面临的现实困境？

　　从制度层面上看：经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。它应具备三个特点：一是经济，即价格低廉。经济适用住房实行保本微利的原则。二是户型适用，即面积较小。根据《经济适用住房管理办法》建住房[2004]77号文件的规定，经济适用住房的中套面积应控制在80平方米左右，小套面积控制在60平方米左右。三是针对中低收入家庭即经济困难居民，带有社会保障性质和公共产品性质。然而在实际操作中确不难发现，这些条条框框履被突破，使其公信力下降，不断遭受各方质疑。

　　其一，价格低廉是一个模糊的说法。什么算价格低廉？是相对于价格一路走高的商品房，还是相对于那些经济困难的低收入居民的实际购买力？如果是前者，的确与市面上动辄6000-10000元的商品房相比，目前2600-2900左右的经济适用住房是相对低廉得多。那么，这个低廉的标准，在实际操作的尺度如何把握？根据《市人民政府关于印发武汉市经济适用住房管理办法的通知》武政[2005]30号(以下简称《通知》)第二十条明确规定购买经济适用住房的家庭须符合以下条件：(一)有本市城镇常住户口(含符合本市安置条件的军队人员)；(二)无房家庭或家庭现住房人均住房面积低于本市城区居民人均住房面积；(三)家庭人均年收入低于本市城市居民人均可支配收入。以武昌区为例，在近年来宏观调控的背景下，2006年商品房均价已经达到4237.62元/平方米，居全市第二位。 而2006年，武汉城市居民人均可支配收入12359.98元，如果以此数据来测算一个中等收入家庭(2个购买力计)要购置80平米经济适用房，单价在2800元/平方，总价22.4万的房子既使不吃不喝也得9年，这还不算银行贷款所带来的压力和不确定因素所可能延长的还贷时间。因此对应中低收入家庭这个群体，还贷时间普遍超过10-12年甚至于更长。这已超过国际公认的“房价收入比”。所谓“房价收入比”是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍至6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1，房价则是家庭年收入的4倍至6倍。房价收入(年)比达到或超过12倍时需要警惕。因此不难看出，经济适用房还是太贵，一点不“经济”。从对应的需求人群看，经济适用房价格仍让大多数有真正需求的中低收入群体望而却步、望房兴叹。但既便如此，这样“经济”的适用住房仍然无法满足广大“中间民众”持续高涨的购房热情，供小与求的局面不可避免。武汉今年上市的经济房项目中，处在内环线内的两个最俏：江南花园供求比为1∶46、锦绣家园为1∶35。另一个稍远点的项目“红旗公寓”也达到1∶12。某些项目部分户型平均138户争一套。经济适用房住房一度热销且高温不减。我们不禁要问，政策约定的受益家庭有多少又有几层能够真正享受到这个政策的优惠，不得而知，这无疑是政策的尴尬。

　　其二，经济适用房的面积也不规范。从武汉市的情况看，《通知》)第十二条的规定：经济适用住房应当严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。然而真正套型面积80平方米左右的经济适用房少之又少，60平方米以下的几乎没有，倒是大面积甚至超大面积的多有所见。面积大了，总价就高，所以无法做到价格低廉。好在目前政府已经注意到这个问题，对户型结构的控制已见成效。

　　其三，既然经济适用房不“经济”，总价超出了城市低收入困难居民的购买能力，那它的社会保障性质和公共产品性质又从何体现呢？本来，国家为了建经济适用房不仅减少了土地出让金，而且还要补贴其他费用。可最终套型面积一超再超“适用”标准的房子，却被那些收入并非较低甚至还开着私车的家庭买走，这不仅挤占了本该由经济困难居民享有的福利，不恰当地占有了公共利益，而且客观上消解了国家为稳定社会做出的努力，加剧了困难群体的困难。

　　从实际操作层面上看，该制度也面临一些缺失。合法地购买经济适用住房，需要经过申请、审批和公示三道关。从现实的运作看，这三个环节都存在一定的缺陷。

　　其一，由于我国目前缺乏整体的信用评价体系和完善的个人收入监控制度，本该是符合收入标准要求的困难居民提出申请，并提供自己的低收入证明。虽然有单位、社区、民政部门多道把关，但在实际操作中，低收入证明的真实性难以保证。公示环节表面上看可以通过公开的方式监督申请和审批环节的公证性，而实际上却是个摆设。因为在一个陌生人社会，来自城市不同区域的购买者绝大多数互不相识，不知根不知底，怎么监督？房产部门更是无法认定低收入证明的真实性，也无法对审批结果进行核实，超标上浮的现象就无法从根本上杜绝。“找一家小公司盖个章，你就能开出你想要的收入证明。”似乎成为较为普遍的操作手法。这也是现行的经济适用住房政策饱受诟病之处。在个人信用体制尚未健全的现状下，想要甄别出应当受到经济适用住房制度保障的人群，的确需要付出高昂的监管成本。

　　其二，经济适用住房计划虽然年年有，但实际竣工量却少之又少使其成为高度稀缺的资源。 从2003年开始，我市逐年加大经济房建设规模，当年下达建设计划63.7万平方米；2004年，下达117.39万平方米，接近2003年两倍；2005年下达265.21万平方米，在2004年基础上翻一番；2006年下达362.53万平方米，接近前两年总和。但是前4年，计划虽然下得多，但由于土地等多方面原因，建设进展缓慢，实际竣工不足300万平方米。许多中低收入家庭，手持经济房购买资格证却买不到房。另一方面，我市2004年11月起实行经济房购买资格证制度，至2007年4月30日，持证家庭总数为26239户，其中有4500户已购买经济房，剩余2.1万余户等房买。据市国土资源和房产管理局有关人士估算全市符合条件而又未购经济房的中低收入家庭还有约6万户。如此供需矛盾就为权力寻租创造了条件。到头来，通过正常途径具备购房条件的人买不到房，不具备条件的人通过内外合谋，倒卖房号、借壳买房等非正常途径轻松得到住房并不鲜见就是最好的证明。

　　经济适用住房制度作为解决中低收入家庭住房保障的主要途径之一，仍有着不可取代的突出地位。诚然，在制度设计和实际操作中，确实有一些广受争议的现实困境，但如此就断言“经济适用房制度本身就是腐败和不公平的根源。”甚至取消该制度的提法未免过于武断，有些因噎废食的意味。政府在解决中低收入群体住房问题上，力度应该更大些，工作做得更细致些。今年两会政府工作报告 中，对于经济适用住房政策用的是“改进与规范”这个词，我想这个提法是客观的。建设部部长汪光焘在回答记者有关提问时说：经济适用房，中央的规定叫改进与规范，从历史的过程看。在1998年是为了实物分配到货币分配，明确提出中低收入家庭，主要购买经济适用房，随着市场的发育，随着购买条件的变化，改进与规范是必然的，必须总结历史，同时适应新的情况，研究什么是最合理的，改进与规范经济适用房制度已成必然。

　　经济适用住房制度施行近十年，这种惠民政策，何时才能真正做到公开、公正、公平？如何进一步去审视并改进该制度是摆在各级政府面门的一道考题。在武汉，我们欣喜的看到这项制度的执行力度在逐年加大，并走在了全国前列，被建设部官员称为“武汉模式”。近年来，武汉市正积极探索一条适合本地实际的经济适用住房发展之路，有些经验值得总结：

　　一是加大审批工作力度。为经济房建设设立“绿色通道”。经济房建设计划下达后，由房产部门与建设单位签订《建设协议书》，明确开、竣工时间，竣工面积，配套建设，质量保证，销售发证，前期物业招标，房型标准控制等七项监控指标，确保房屋和配套建设如期交付；对于预留的房源也向社会公布去向。

　　二是加快建设速度，首次实行“限时开工”制。今年，我市力争竣工经济房200万平方米，按平均一套75平方米计算，可提供房源2.6万套，这将大大缓解当前的供需矛盾。

　　三是通过公开登记、网上备案、摇号销售、网上直播等办法，将申请购买经济适用住房家庭按收入和住房困难综合排序，使困难家庭能够优先购房。同时确保被拆迁住房困难户优先购买经济适用住房。

　　四是在经济适用住房摇号方式上进行创新和改革，引入电视直播、网上直播等方式，确保销售过程的公开、公正、公平。

　　五是实行限价经济房。从2007年起，经济房价格在计划下达前由物价部门进行预审，限定当年经济房的最高销售价并对社会公布。

　　六是明确经济房户型面积控制标准，将经济房户型面积全部控制在90平方米以内。面积小了，经济房总价“压低”，中低收入家庭更易承受。

　　七是借鉴以租代售或尝试经济房回购政策来长远地解决中低收入家庭住房问题的办法等。

　　八是进一步完善以建设经济适用住房为，以集资建房为辅，以廉租房为补充的住房保障体系,三驾马车并驾齐驱，不断提高中低收入家庭住房水平。

　　凡此种种，都表明了一个责任政府解决中低收入家庭住房难的决心。对中低收入家庭实施住房保障，是一个为民务实的责任政府必须履行的社会职责。我想只要上下齐心，真正坚持以人为本，让利于民，构建和谐稳定的居住环境和保障人民群众基本居住权的承诺就不难实现。