华国强：2007年北京房价必须回落的十大理由 [复制链接]

    作者：华国强

　　从宏观政策的角度看，即将过去的2006年在中国房地产市场的发展史上注定将成为不平凡的一年。从国六条到九部委文件，政策出台的级别之高、密度之大、力度之烈、影响之远，在中国房地产市场发展的历史上，前所未有。经过04、05年的层层洗礼，本以为2006年会是个整合之年，市场及时代的大潮却为中国房地产业带来了一系列暴风骤雨般的调控政策，但令人失望的是房价却坚挺如初，不仅政府对调控结果不满意，老百姓更是怨声载道。对于宏观调控的态度更是在希望与失望中交替徘徊。那么明年的房价究竟走势如何？是升还是降？这是笔者近期被朋友及媒体问到最多的问题。事实上除了盼望北京的房价能够尽早得到合理回落之外，笔者相信，大多数理智的人并不会希望看到房价大跌的一幕，因为那将比房价上涨带给社会的恐慌及影响更为严重。但是从众多角度分析后，我还是认为北京房市经历了2006年空前的政策、频出的变动和激烈的竞争后， 2007年，北京房价必将呈现回落之势!不仅房价的增长幅度会随之减低，而且部分区域价格和总体均价也会出现下降趋势。其理由如下：

　　理由之一：宏观调控方向所求

　　自2004年，政府正式调控操纵中国房地产开始， 经历过2004年的“银根紧缩”、2005年的“宏观调控年”，本预想2006年将采用微调作为消化之年，而政府却采用了乘胜追击的政策。今年出其不意的政策走向已经明确的显示出，政府大举调控的趋势不容后退。且就房地产市场的基本态势而言，在经历两度加税以及围绕国六条、九部委文件生成的一系列调控政策后，房地产市场虽 “虚火”大降，但房价却依旧大幅上升，远未治本。调控初见成效，政府不可能放弃刚刚到手的调控成果，必定会在2007年加大宏观调控力度，从而彻底抑制房价的增长速度。尤其是在现行政策的基础上增加实施细节，在不断修正现有规定的同时，进一步加大法规的实施力度。纠其原因主要是因为房价不降反升，政策将从各方面挤压房价。06年政府宏观调控的金融政策和土地政策，矛头都是指向投资以及由投资引起的价格上浮。央行一年内两次加息，国六条、国十五条，个税的一体化征收、土地增值税全面启动等政策从各个窗口挤压房产投资利润，促使房价的下降，然而成交价格上并未造成太大的体现，却直接作用到了全国二手房交易量上，迫使二手房市场无论从消费者还是经纪机构都在很大程度上受到了一定的冲击。 使二手房的交易量与业内预期的10万套相去甚远，并且出现了在刚性需求的推动下，房价不降反升的特别现象。

　　全年政府刚柔并济的调控操纵下，却呈现了二手房和房屋租赁价格均上涨的趋势，从统计数字便可窥一般：北京2006年1-10月份，全市存量住房买卖平均价格6783元/平方米，同比增长10.3%。甚至有些地方出现了20%的爆幅增长。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.6％，涨幅比上月提高0.3个百分点，其中北京以10.7％的涨幅名列首位。这与政府希望控制5%-6%之间的二手房销售价格正常增长幅度相差深远。虽然政府的目的不是大跌房价，但这样大幅度的房价增长是与国家政策的方向不相符的。换句话说，政府的宏观调控远并未达到预期的效果，百姓要求房价下降的呼声越来越高，因此，北京市政府一定会在07年采取更强烈的措施，稳定房价，调整房价。而年底前加征土地增值税的做法，也已充分表现出政府调控价格的决心。

　　理由之二：土地供应结构性调整方向将平抑房价

　　2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的“国十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对04年国务院28号文（《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》），05年国八条、144号文（《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》）和06年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。

　　从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，2007年土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地的管理将更加严格，而这将确保存量房的专项运用。

　　我预计，随着土地供应“闸门”的敞开，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势将得以缓解。另一方面，增量土地资源的供给放宽，将会促使存量土地的竞争放缓，从而降低房屋成本，促使房价回落。而总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。

　　理由之三：06年受双70％影响未及时入市的新规划项目将于明年释放

　　“九部委细则”中，“90平方米”和“70%”的说法牢牢地框定了国家住房结构的新方向，总量和项目相结合的原则。

　　第一，中低档住房供给彻底敲实，区域价格不降也难。

　　政策分类型、分区域、分阶段确定住房套型结构比例要求，以及明确建设标准和制定严格的管理办法，要求从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70％以上；单个住房建设项目要按照规划条件和有关规定，严格执行套型结构比例70%的要求。随后北京住房公积金管理中心也发布了 “购买套型建筑面积在90平方米（不含）以上住房的，住房公积金贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的70%”的通知作为呼应。而这些政策的出台意味着购买建筑面积在90平方米以上住房的购房者，必须支付三成的首付。

　　第二，稳定住房用地供应和调整用地供应结构。

　　严格控制和合理确定增量用地规模，加大土地储备和一级开发力度，加强用地供需研究和市场运行动态监控，完善相关政策机制，确保住房用地二级市场稳定、有效、合理的供应；按照优先利用存量用地的原则，积极盘活存量用地，原则上存量用地占住房用地供应规模比例应达到40％以上；加大对闲置用地的处置力度，依法收回土地使用权的居住用地主要用于安排中小套型住房建设；调整和优化住房用地供应结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的用地供应，2007年供应量不低于居住用地供应总量的70％。

　　理由之四：金融政策影响推进开发商放盘速度

　　2006年是历年来金融调控最严厉的一次。8月19日央行本年度第二次宣布上调人民币存贷款利率，使自2004年10月以来的连续四次利率调整成为一种常态。同期7月5日和8月15日，央行先后两次上调金融机构存款准备金率，无疑提高了开发商的借贷难度，加大其资金成本。紧接着“8·31”土地出让金的交纳，使28个项目因资金压力的原因于10月31日被迫转让。无独有偶，10月30日北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达指令，包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。部分开发商已被“最后一根稻草”压倒，而另一些开发商正虎视眈眈，静候商机。诸多楼盘在苦寻重生之机，2007年在新一轮房地产金融调控进一步深入下，如果开发商仍然故意囤积房屋酝酿涨价，就将面临其资金链危机和引爆。

　　加息变相增加开发成本，开发商陷入全面洗牌

　　目前，北京许多开发商的开发资金超过60%来自银行，升息等系列政策提高了开发商的融资门槛，使房地产开发商的自有资本率提高，对房地产商的资质提出了更高的要求。这就加快了房地产开发商重新分化组合的步伐。房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临较大的困难，将加速房地产开发公司优胜劣汰的过程。这种竞争要求讲诚信、有品牌、实力，管理能力较强的房地产开发公司将获得较大发展空间，并获得更多的政策支持。而实力不强、信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。房地产开发公司的逐步净化，将从根本上减少为谋取暴利、欺上瞒下、恶性囤房等违规举动，降低开发商利用“供不应求”假象哄抬的房价，保障房地产开发公司适度集中，健康平稳的发展。

　　未封顶楼盘禁做按揭，开发商被迫抛售回笼资金

　　2006年北京市银监局发布 “叫停未封顶楼盘个人按揭贷款”的通知，作为本年最受关注的一项政策，再次挑战了北京地产商们已经紧张而脆弱的神经，甚至被誉为是压倒部分开发商的“最后一根稻草”。

　　众所周知，一些开发商之所以能够开发总投资几亿元甚至几十亿元的楼盘和小区，靠的就是“以小博大”，即先靠建筑商垫资，再用购房者的按揭贷款完成楼盘的后期建设。而北京市银监局的一纸通知等于直接打断了开发商的资金链。长期以来开发商售盘都是采取的预售、现房、囤积房各占1/3的局面。往往预售的部分房源是为开发商回收部分资金完成楼盘建设，部分开发商往往打张旗鼓宣传房屋紧俏程度，骗买房者赶紧购买；囤积房则是开发商囤积居奇，制造“房荒”，从中渔利。2006年政府把关预售购房按揭，主要目的是加大预售房屋的购房限制，降低开发商初期的回笼资金，使开发商紧缺的资金压迫下，加快放盘速度、增加期房售量、减少囤房现象、尽快抛售，最终加快市场前进步伐。

　　理由之五：限价房等保障性住房供应加大，缓解供需矛盾

　　中央加强房地产市场房屋供求比例，限户型、限房价、加大土地审批与房产监管等一系列政策，从金融、土地、税收、监督等方面运用多种手段对房地产业进行引导。发展的重点就在于加大限价房、廉租房、经济适用房建设力度，着力调整住房供应结构来降低房价。但由于中央政策地方执行的延迟性，北京市场限价房千呼万唤难出来，廉租房难得一见，经济适用房调整为“内循环”，从受限人群到价格控制，各项政策悬而未决致使房价还未出现实质性的下降。2006年迟迟未开盘的限价房、踌躇满志的廉租房和经济适用房将巨大的保障住房的供应量推至2007年上市，这将直接导致07年的保障性住房的年供应量远远大于今年，促使成交量的成倍翻长。

　　一、限价房堆积上市，周边房价必受重挫

　　“九部委细则”，提出“各级市政府需要编制年度用地计划，保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。”等供地方针后，“限价房”就一直被大众尤其是中低收入家庭所关注。限价房从最初丰台区东铁匠营地块、朝阳区常营乡地块、朝阳区广渠路地块、石景山区老古城地块、石景山区五里坨地块、石景山区刘娘府地块等6块，增至18个地块，土地总面积450公顷。虽然阐明了政府大力增加中低住房的决心，但是截至目前，这些限价地块的入市时间依然迟迟未定，销售人群久未出台，这使得轰轰烈烈的“限价房”除了增加了消费者的观望氛围，也未对房价带来过多的影响。因此，2007年将是政府全面敦实政策的一年，也就是说，无论“限价房”入市、相关细则和运行制度等条文都将放到07年贯彻执行。而这些结构调整为主的住宅产业发展的政策的执行，中低档住房供给的扩大，将从根本上迫使区域的均价下降10%左右。

　　我想限价地块迟迟不能推出，主要是由于相关的配套政策还没有完善，包括选址、地价确定和购买资格等方面的问题都还在磋商。2007年地方政府将加速限价地以及限价房相关细则的制订，从而将限价房及时地供给消费者。目前就选址而言，中央政策“70%”的供应目标，使地方政府更可能会将大量两限两竞的供地选在城郊，因为城郊地价不但较为便宜，而且房价相对主城区要低得多。然而，大批量郊区低价房源的上市，既能将拉底其周边地区房屋的平均价格，又能作用于普通商品房价格。特别是，国土部门关于 “在轨道交通”附近建设限价房的规定，将为消费者带来更大的福音。

　　二、廉租房隆重登场，辅助人群置业等级划

　　中国构建以中低收入者为核心的住房保障制度，形成多层次的住房供应结构。其中，针对不足10%的极低收入家庭政府提供了廉租房或公屋；70%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率和税收等政策扶持下，通过住房市场来解决；而另外20%多中高收入者的住房，则完全通过市场解决。北京市建委表示，从今年到2010年，北京将建设47万到60万平方米的廉租房，套数大约1万套。而预计今年建设的2000套廉租房，将推到2007年进行，且将于2008年向市场供应。

　　2007年中国将从五方面着手，抓紧建立以扩大廉租房覆盖面为主的城市困难群体住房保障制度。一是建立全国廉租房供应情况每半年一次的通报制度，二是敦促各级地方政府切实建立起与廉租住房制度相配套的必备基金，三是要求各级各地将廉租房的覆盖面从最低收入家庭稳步扩大到更多的低收入家庭，四是要求各地因地制宜地将公有住房租金核减、租金配租、实物配租等一系列行之有效的做法推广开来，五是对尚未建立廉租住房制度的有关部门人员进行相应的强化学习、培训。住房保障发展基金的建立、廉租住房租赁补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等管理制度的执行到位，将帮助消费者区分收入等级，合理购房置业，缓解不均衡的供需比例。

　　三、“内循环”、“300万”供应量，经济适用房拉低房价

　　目前北京已经有经济适用房项目70个左右，最大的当属回龙观和天通苑两个项目，这两个项目的总成交量占到了市场上经济适用房成交量的36%。2007年起，经济适用房供应扩大至每年300万平方米等系列政策，缓解中低价位住房和经济适用房供应量依然不足的住房供应结构与市场住房需求存在不对称情况。

　　目前，北京市正酝酿调整经济适用住房上市交易的政策：巳购经济适用房提高上市时补交综合地价款的比例，从原来的3％提至10％；今后购买的经适房如确需上市，由政府按原价收购。这种 “封闭运作、自身循环”的好处是：有利于控制购房对象，“即使对销售对象的审核不到位，也可以遏制投机购房”；同时,政府在财力有限的情况下，可以保证更多的低收入家庭能享受政府的补贴而改善居住条件。如果能制定出一套合理科学的实施细则，不妨通过试点来取得经验。至于说涉及到“产权完整”问题，这是不重要的。因为经济适用房主要解决低收入者“有房住”的问题，而不是解决一定要“有产权”的问题。这一点是要加以厘清的。

　　另外， 有的城市提出经济适用房实行租售并举的办法，这就需要再仔细精算一番。因为租金高了，低收入者不堪负担；租金低了，又会出现房改以前公房出租、租不养房的问题，使政府在负担廉租房维护费用之外，又增加一块经济适用房的维护费用。经济适用房入市 “内循环”制度，将从根本上保障中层消费者居住权益，降低房价的上涨幅度，原本每平方米5000元-8000元的市场主流价位将逐渐降低。

　　理由之六：二手房源供应加大缓解供需矛盾

　　其一，“无税房”大批放量，供需得以均衡。

　　2-5年改善之后，商品房供应时间，商品房供应时间到期，明年能增加10万套满足无税条件的二手房。由于这类无税房的房龄一般在5年以上,这些早期社区周围的配套设施成熟,而房屋的出售价格相对低廉,加上不用交纳营业税, 预计2007年北京房屋租赁市场房源放量,需求增加,整体交易量将呈现猛增，交易价格受房源的影响难以爬升。

　　目前如CBD、望京、中关村等热点地区二手房均价在9500-12000元/平方米，与新房10000-13000元/平方米的均价已经相差无几了，若二手房价格攀涨幅度再增加，将导致二手房价格与新房持平。而二手房还要添加诸多的税费，那么对于消费者购买二手房就没有任何优势可言了。从这个角度，二手房市场也不允许其房价过快增长。

　　其二，5年经济适用房增加，价格已无增长空间。

　　自经济适用房允许上市以来，其投资价值逐渐被越来越多的人看好。目前北京经济适用房较为集中的回龙观地区，满5年的二手经济适用房价格已经高达4800－5200元/平方米。按现行经济适用房再上市相关规定，该地区一套当初购买价为2650元/平方米的经济适用房，按照目前的价格出售，即使需缴纳10%的综合地价款，其年投资回报率仍能高达12%以上。

　　目前北京市经济适用房总存量为12万套左右，大约占全部存量房总数的3%-4%。经济适用房内循环政策只是针对新建的经济适用房，目前已有的项目依然可以进行再上市交易，而此次交易后新业主可能会面临无法再出售的情况，因此2007年的经济适用房放量所面对的购买人群将是真正的刚性消费者。并且由于持多套经济适用房的回迁家庭，碍于政策，加快经济适用房的出售步伐，房屋价格在新的一年里将随房源增加而降低。

　　理由之七：投资收益回落，降低房屋价值，制造降价空间

　　2006年政府宏观调控的大举动作，对二手房市场的收效却不大。当然这在一定程度上，是由于对房地产这种特殊的市场的影响毕竟有一定的滞后性，预计要到2007年才有可能效果凸现成效。然而，投资者转入 “长线投资”、业主“以租代售”的观望氛围却带动了租赁市场的迅速发展。千万家数据库监测显示：截止到2006年10月，京城租赁市场成交量同比去年同期增长47%，房源量增加53%。基于租赁房源的增加，租赁成交均价为1750元/月，租赁价格出现了回落相比上月的1771元/月，下降了1.2%。租赁价格的下跌，投资回报率的萎缩，缩减了投资者的投资收益。如果2007年能够保证租赁市场依然以这个比例，那么投资收益的减少将成为投资者推出房产市场的又一推动力，也是抑制投资稳定房价的又一捷径。

　　一、2007年20万新房投入市场，扩充租赁房源量

　　据北京建设部数据资料，2007年将有20万套新房投入房地产市场，为租赁市场增加巨大的房源贮备。在房源量直线上升的冲击下，租赁市场的成交价格将下滑7%-8%。浓郁的观望状态营造的租售比例不对称，打造了一个二手房降价的空间。如果这种投资不赚钱了，投资者就会改作其他投资，抛售等举措将导致二手房的直接贬值。买家出于“买涨不买跌”的心理，最可能保持观望的状态先租一段时间等等，并且可以省去许多麻烦事。

　　二、贷款利率调整，淘出刚性需求者

　　2006年的4月和8月两番加息不但不会降低居住型购房者，反而会加大这部份刚性需求消费者的置业计划。因为，对于有真正的房产需求者来说，利率的上调并不会给购房成本大幅提升（具体可以参见附表），从而不会抑制购房的有效需求，相反，利率上调挤出了一大部分房产的假需求者，使得对房产有真正需求的人能够跨进购房者行列。持续加息似乎已成定势，继续等下去，只会使未来的贷款压力越来越大，不如赶在新利率实行前完成置业计划，不但可以在实行新利率前节省一部分利息支出，还可以采取固定利率的方法避免加息风险，因此相信在持续加息的情况下，消费者对固定利率的关注会增加不少。

　　而在短短的两年时间里，个人住房贷款利率上调了四次，使得人们对去年加息后的再次加息预期在房产市场中率先得到了实现，这无形中已经给投资者一个非常明显的信号，贷款利率还将继续上调，房产投资的成本必将增加，投资风险将会加大。因此说此次利率上调对房产投资者特别是对部分持有多套房产进行投资的人群会产生巨大投资压力与投资风险，投资收益会明显下降，从而会使部分投资人士抛售持有的投资物业。 这对于房源紧缺的二手房市场来说，有利于缓解供需矛盾。

　　三、奥运会场馆建设结束，大批外地人口回流

　　2008年奥运会即将举办，北京的房地产市场“大兴土木”给房价带来巨大的升值空间已经少之又少，开发商正逐步失去了炒作的题材。奥运工程的建设结束，建设进入扫尾时期，建设人员开始大批回归。 2007年底北京回流外地人口数量将达到8万人左右。而外来人口的减少，租房人口的减少了，租赁市场随着求租人群的缩水，价格必将逐步回落。

　　2006年政府先后多次出台7月出台“限外令”遏制外资在华炒房。7月的九部委细则到9月4日的外管局与建设部联合制订的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），政策牢牢地把成栋收购的外资挡在门外。楼市外汇管理制度使得外资在华购房从此“严进严出”，不仅全部外资购房结汇均得接受“真实性审核”（之前规定为100万美元以上），转让收益也得在审核后方可汇出，此番大限打压了中国房地产投机比例中最猖獗的一块，也是最根本的一块。“限外令”的彻底实施，将带动2007年融入到一个靠刚性需求支撑的房地产时代，这也是房价不得不降的又一条件。

　　一、购房条件严格把关，强制压缩投机比例

　　2006年8月9日北京市建委将购房条件从个人情况和房屋用途两个角度出发，分别制限。一方面，要求境外个人在境内工作、学习超过一年的，已属国民经济的“居民”范畴。在境内工作学习不足一年的，住房需求只能通过租赁解决；另一方面，则强调境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。境外机构和个人购买境内商品房只有符合自用、自住原则，才能办理相关外汇收支和汇兑手续。

　　境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，在通过外汇指定银行的真实性审核后，购房外汇资金结汇后必须直接划入房地产开发企业的人民币账户。个人购房者提供一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明，机构则还应提供所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。外资炒房套利后的“流出”也同样被限定。正如《通知》规定，境外主体转让境内商品房取得的人民币资金，必须经过所在地外管局分支局、外汇管理部的审核确认后，方可购汇汇出。送审时必须提交购汇申请书、转让合同、完税证明等材料。购房条件和个人资料的审批核实，已经从根本上缩小购房外资的金额和购房个人的数量，从而压缩在京的外资投机比例，起到抑制外资倒买倒卖哄抬价格的现象扩张。

　　二、三大涉外圈因投机收口均价走低

　　随着限外政策出台实施，已经进入交易程序的境外人士并没有受到过多的限制，有意向购房的境外人士陷入观望状态。

　　据统计，北京的常住外国人已经超过4万人，他们的所在区域可划分为三个涉外圈。首先，北京东部由于聚集了几乎全部的使馆、外交机构和大部分的跨国公司北京分公司和办事处，成为了70%的老外居住的区域。国贸商圈、燕莎商圈、丽都商圈以及机场辅路等涉外居住圈以酒店式公寓和高级公寓为主，老外住户多是跨国公司和大型外资企业的中高层白领。其次，北京西部的涉外居住圈在学院路附近的北京语言大学和中关村一带，租户绝大部分是在北京留学或者进修的外籍学生，住宅形式大多为普通的公寓，租金较低。最后，紧邻机场的京顺路沿线、温榆河一带以及机场高速和机场辅路附近的别墅里也聚集了众多的老外家庭，形成了第三个涉外居住圈。生活质量的追求成为这里的租户优先考虑的条件。大多数境外人士工作、生活、学习在这些区域，所以这些区域是外资投入资金的重点。

　　热点区域的大金额投资是促使CBD、中关村等热点商圈房价大幅攀长得主要原因之一。外资购房的比例受控，将在短时间内，从价格涨幅的缩小，看到外限调控政策的收益。从10、11月的二手房价格看出， CBD地区10月份二手房房价较9月份成8.7%的小幅度增长，充分说明了投机对房价的直接影响。2007年只要进一步贯彻实施并不断完善限外政策，就能够将价格的涨幅限制在理想的范围之内。

　　理由之九：二手房市场现金收房叫停，有助平抑房价

　　自从1999年二手房市场开放，一些从事二手房交易为主的房地产经纪公司就开始进行此业务，到了2001年，由于现金收房交易逐渐火爆，现金收房一度成为二手经纪行业的主流。由于现金收房得来的房产一般为市场价，部分经纪公司为保障自己的利益最大化，抬高房价，扰乱市场秩序。随着2006年现金收房的取缔，不良经纪公司获取非法利益的渠道被堵死，2007年二手房价将得以抚平，而房地产市场业将迎来更美好、繁荣的明天。

　　原因一 市场品牌净化，防止不法中介哄抬房价

　　“现金收房”的明令禁止和近期沸沸扬扬的“不吃差价”性质基本相同，都是从经纪公司的层面出发，整顿现有的经纪机构。这些政策的实施，压低经纪公司盈利空间，迫使部分小型经纪公司因再无多余盈利维持，缩减市场份额甚至淘汰出局。与此同时，在“现金收房”“停”字喊出的同时，便塑造了行业品牌发展将成为必然趋势。由于北京市二手房交易行业仍处于成长期， 市场正趋向品牌化的过程中。资金监管加强或不允许吃差价，更是加速了这一过程。政府方面，除了从整顿目前房地产经纪中的不良交易步骤产生的隐患作为整治“现金收房”的原因外，归根结底是消灭因经纪公司骗吃差价所引起的房产市场房屋价格差，防范价差引起的房屋价格上涨。

　　原因二 监控机制完善，保障“无差价”透明交易

　　目前来看，行业管理 “现金收房”、“吃差价”的最大的难点则在于，当前的部分机制仍然不够完善，例如“杜绝差价”必备的“交易资金监督”制度和“现金收房”所需的信息公开机制。而一旦“交易资金监督”完善后，经纪机构便不得管理客户交易资金，以杜绝挪用、占用客户的房地产交易资金的行为，保障了交易资金安全，切实这些公司的交易利润空间大幅消减，这就使得那些靠挪款倒卖的公司在市场上面临很大的危机，生存将无以为继。在经历过这轮洗牌后，北京现存的5000多家经纪公司中，将有近千名被挤出市场门外，再次净化北京房地产市场的同时，北京房地产经纪业规模化、品牌化发展将再进一步。

　　而二手房的网上签约、标准二手房合同文本以及二手房交易现金托管等措施，则是力求从交易的各个环节有效杜绝“现金收房”行为。但是将这些机制逐步完善到位仍然需要一个缓冲的过程，特别是，二手房网上签约机制如果能够有力的落实实施，将有效的杜绝借公证等手法操作的假交易。使买卖双方对交易价格一目了然，会增强房地产市场信息透明度，督促市场供求信息的全面、及时、准确发布，坚持正确的舆论导向以及保障二手房交易的安全和顺畅。从而整顿目前房地产经纪中的不良交易步骤产生的隐患，更正重要的是消灭因经纪公司骗吃差价所引起的房产市场房屋价格差，消灭价差引起的房屋价格上涨，指引房地产走上一条健康发展的道路。

　　理由之十：梯级消费观念更趋成熟，置业分流有助房价回落

　　房地产界围绕“一步到位”还是“梯级消费”的话题已经争论了很久，然而根深蒂固的“一劳永逸”的消费观念是我国高达80%背有房贷的人，心理上会产生焦虑情绪的根本源泉。随着2006年国家置业观念的逐步引导，梯级消费、置业分流的概念被植入人心，慢慢唤醒深受经济和心理“双重压力”的“房奴”们从过度超前消费的观念中醒悟过来，摒弃了这种观念取而代之的是成熟合理的升级置业消费观。从租赁市场、二手房市场再到新增商品房市场的住宅市场梯级供给，与和其相对应的从“安置型”、“适用型”到“舒适型”消费者需求升级的咬合，能够平衡市场的供求比例，在一定程度上缓解因需求大于供给所造成的房地产市场卖方化状况，大大减少卖方哄抬房价的现象。2007，房地产市场将紧握供求命脉，引导置业合理分流化，引导房价快速归位。

　　一、一年两度加息，引导购房量力而行

　　2006年，中国人民银行于4月和8月两度上调个人住房贷款利率基准利率，目前一年期贷款基准利率提高到6.12%。虽然第二加息个人住房贷款利率的优惠幅度由0.9倍扩大为0.85倍，使原本上调的0.27个百分点，缩减到加息幅度仅为0.06％，对于贷款五年期的贷款人来说，每万元贷款额只增加了两毛八分钱，但持续加息的给民众的心理打击却远远不止这个数字。

　　两番加息，实际增加的养房成本并不多，尤其是本年度的第二次加息政府主要体现了两年来四次连续加息的政策走势，以及未来几年央行持续的必然趋势。加息对消费者强大的心理影响，迫使消费者在“置业一步走”的时，衡量自身的承担能力。如果消费者好高骛远，购房时选择了超出能力之外的房屋，就意味着要背负越来越沉重的还款包袱，沦落到“房奴”的境地。而人们生活水平的日益提高及消费欲望、消费层次的攀升，“由租到买”、“从旧到新”、“卖小买大”，逐步换代升级将会逐步成为购房置业的大趋势。而二手房置业升级的“卖旧买新”、“押旧买新”、“转按揭买新”等方案同样就为购房者提供了更多的选择空间，促进更多消费者的合理置业。

　　二、供给比例调整，树立理性消费观念

　　2006年5月，国六条的出台对住房有了70%和90平方米的限制，正解了消费者的燃眉之急。从市场供需看，小户型房由于总价较低，早已成为房产市场的紧俏货。而政策的意图不仅仅在调整供给的比例、控制不断上涨的房价，而且更是在引导人们置业“梯度消费”。“90平方米”一经下达，便迅速掀起了一股“小户型”热潮，本已旺销的四环内的小户型房屋更跻身为消费者的焦点。部分拆迁居民，单身白领，以及即将结婚的人们也由此意识到，可以从小户二手房开始。

　　由于住房消费毕竟是关乎民生的重要消费， 消费者不要早早的成为“房奴”，放弃追求品质生活，不仅给个人生活上了经济枷锁，而且这种普遍的社会现象，还会影响到整个住房市场的健康，增加供需矛盾，供需矛盾的增长再反过来推动房价的上涨。

　　三、“70%”人群租房，争议点破“梯度消费”

　　2006年7月国土部官员束克欣建议，调整住房政策消费的导向：“作为发展中国家，正常情况下大概有30%的人群可以买房，70%都应该是租房群体。”此语一出，引得房地产界众说纷纭。当然，这里的 “租房”不是指“不买房”，而是在没有条件买房时以 “租房”升级的第一步迈出。因为“梯度消费”并不是倡导不买房运动，所以争论中“没有房产子女就学就必须要交纳数额巨大借读费”等问题是不存在的。升级强调的是置业身份化、年龄化，年轻人刚从学校毕业可以租房住，这时不会涉及子女教育问题;当结婚生子了，可以根据实际情况买小一点的房子，没必要超出能力范围去买大房子增加负担。

　　在中国房地产市场日渐成熟的情况下，住房梯度消费” 这种理性的健康的置业观念，将逐步成为民众坚持并倡导的观点。而且随着二手房市场的飞速发展，寻找合适自己的二手房子往往要比在一级市场中的选择范围大得多。“梯度消费“主要是倡导一种理性消费。房地产市场健康有序的发展也需要供求双方共同的努力，让“梯度消费”成为一种理性的社会消费观念，有利于房地产市场的健康发展。

　　结语

　　房价！这个关系到各方利益进退维谷的生死博弈，这个难以两全齐美的操纵旋钮，在政府宣读2007年房地产市场调控主题的同时，就注定了“必须回落”的命运。甚至央行也在2006年12月预警房价下跌，房地产市场波动带来的潜在风险， 一切都预示2007年宏观调控必将谱写出政府“抑制房价过快上涨”的新篇章。