“8+1”　武汉楼市蓄势“破局” [复制链接]

    2003年11月8日，一个载入武汉历史的计划宣布——携九城之力，齐建一个以武汉为中心，100公里为半径的城市群落——包含武汉及湖北省内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市的城市圈，是武汉及湖北省内的人口、产业、城市最为密集的地区，也是我国中部最具发展潜力和活力的地区。

    武汉城市圈近期目标是，2020年建设成为我国内陆地区重要的经济增长极之一。

    “8+1”城市大融合推动经济一体化的同时，已经拉动了武汉与周边八市房地产的产业对接，今日开幕的“2006年武汉秋季房地产交易会”，主题报告是“‘8+1’城市圈建设和房地产发展共赢”，似乎就在宣告，一个涵盖9个城市的楼市大蓝图将逐步建立。

                                          房价刺破城市隔阂

    在武汉市洪山区一家房产中介所内，23岁的文化公司职员唐柳浏览墙上贴出的房产信息，感觉一阵焦虑。

    工作两年，每月2500元工资，根本无法支持唐柳购房，租住在别人屋檐下的他，想离开武汉去其他二级城市工作了。“买不买得起房子，不是看房价多少，而是看工资与房价到底成什么比例。”

    离开武汉，去周边城市安家置业，并非唐柳一个人的念头。

    今年以来，受宏观调控影响，武汉市新房成交均价一直在3600元/平方米左右徘徊，第一季度成交均价为3584元/平方米。

    又据武汉市统计局公布的一项数据显示，今年上半年武汉城镇居民人均可支配收入为6467.7元。

    唐柳说，尽管不愿意离开武汉，“可是我还能怎样？过多的生存压力，不是我在武汉的工资所能承受的，去周边城市，至少我不会太担忧住房问题。”

    唐柳的无奈，并非没有道理，从湖北省统计局今年3月统计月报数据显示，省内二级城市的商品房每平方米销售价格分别为：宜昌2433元、襄樊1883元、荆门1300元、十堰1570元、恩施1416元、孝感1283元、黄石1644元、咸宁1111元、荆州1696元、黄冈1501元、仙桃1351元。

    随着“8+1”武汉城市圈概念的进展，武汉周边的8个城市已经成为唐柳这一类“异城购房”最青睐的地区。

    “这次房展会，有其他二级城市的楼盘过来谈参展的事宜。”秋季房交会组委会一位官员的声音，表明武汉周边二级城市发展的开发商们，已经将武汉市民圈定为潜在客户群。

    这一面，是唐柳这样的对武汉产生“城市疲倦症”的人群；另一面，是武汉对周边区域城市人群产生的“向心力”。

    “人往高处走，水往低处流”，是传统的生活理念，即使离开武汉，唐柳也是充满不舍。“如果能到大城市，谁愿意呆在小山窝？”31岁的李晨，在黄石当地有一份体面的工作，可是他更向往武汉的大城市生活。今年5月，他毅然放弃了黄石的生活，来到了武汉。

    李晨的观念十分切合普通市民的思想，“在武汉，有更好的教育，更完善的医院，更豪华的享受。”在他看来，武汉的城市生活会给他更好的生活享受。

    有人来到，有人离开，武汉与周边城市的消费群体互换间，是一种生活态度与现实的博弈。

    但还有另一个因素在刺激“异地置业”的上升，据不完全统计，“异地置业”的人群，有40%是投资性购房。

    业内人士分析，连年的房价指数攀升和销售量逐年递增，使武汉在最具房地产投资价值的二三线城市中稳居第十，同时让异地置业的投资者看到光明前景，而随着“8+1”城市圈的逐步对接，一些小投资客户也开始将目光放向武汉周边的城市。

                                             大城市圈建立新郊区

    “8+1”城市圈大融合吸引房产界业内的目光。首先是其改造武汉楼市现有格局的隐性价值，从湖北省整体的版图范围来比较，武汉周边一些城市距离武汉的路程，甚至短于武汉市从东走到西的距离。

    比如，武汉到黄石，驾车体验的时间距离只有40分钟；比如驱车沿武黄高速公路东行48公里，就到了鄂州；再比如，孝感距武汉市中心仅60公里左右，从孝感到武汉的天河机场不过区区32公里，比从武汉的一些地方到机场还近……

    “在武汉城市圈内，7条快速出城通道打通后，到周边8城市只需1小时。”武汉市交委高速出口路办公室主任叶长胜曾预测，到2008年，7条高速出城公路全部竣工后，武汉到孝感、仙桃、鄂州、咸宁等周边城市只需1小时。

    一个不争的事实是，在“有车一族”的眼中，武汉周边的某些城市比武汉的郊区更像郊区。

    “武汉房价上涨的同时，必然带动周边城市房价上涨，从房地产层面上分析，‘8+1’武汉城市圈其实早就存在”，房地产市场人士分析。当武汉市民向二级城市购房时，开发商已经看到这个新的市场，“这只是从武汉转向另一个城市的房地产战争。”

    业内的共识是，在房地产宏观调控越来越紧的今天，房地产企业未来的发展之路，一定会转向二线城市发展——联合置业(武汉)公司在黄石开发了丽岛·半山华府；湖北人信房地产在黄石开发了人信·假日威尼斯；顺驰置业在荆州开发了顺驰太阳城。

    “开发商向周边二级城市扩张的战略，一定程度上会缩短周边城市与武汉的差距。”武汉国民经济研究所房地产研究中心主任王涛说，房地产企业的扩张将缩短城与城之间的区域距离，随着“8+1”武汉城市圈的不断融合，这个距离会越来越短，“在这个大城市圈的拉动下，其他8个城市将成为武汉的‘后花园’”。

    今年9月最新数据统计，处于武汉市版图边缘地带的东西湖片区、沌口片区，成交均价分别为2958.65元/平方米与2946.82元/平方米，而其他一些郊区楼盘，均价也在3000元/平方米左右。

    “郊区是武汉与其他城市对接缓冲的地带。”王涛说，“8+1”武汉城市圈的融合，首先是城市郊区与城市郊区之间的对接，从目前的郊区楼盘均价与周边城市房价来看，“其他城市已经可以看为武汉市郊区外的郊区。”

                                              房地产促进城市大融合

    “在把竞争性产业更多的交给‘市场’的同时，政府应从统筹城乡经济社会发展，人和自然和谐发展出发，在城镇化快速推进、城区规模不断拓展的情况下，将圈层扩展和轴线拓展有机结合，优化城镇体系及其空间布局，集约利用土地资源，为市场主体创造良好的投资经营环境，为居民创造良好的人居环境，为更多的农民向市民转换创造条件。”　中国社科院研究员、中国区域经济学会副会长陈栋生谈到城市圈经济一体化的时候，提出市场一体化是成败的关键。

    随着1998年“福利分房”时代的结束，中国已经进入住宅建设市场化和住房消费货币化的阶段，是否能够拥有住房和拥有什么样的住房，主要评判标准如此简单和唯一：手中的货币多少。

    据相关数据显示，“十五”时期，武汉市城市居民人均可支配收入年均增幅达到9.9%，剔出价格因素，比“九五”时期增幅实际提高了1.5个百分点。2001年到2005年，城市居民人均可支配收入增幅分别为8.0%、7.0%、9.0%、12.2%和13.4%，呈逐年加快之势。2005年增幅创近10年来最好水平，比上年增幅高出1.2个百分点。“一个优秀的楼盘，能带动一个片区，一群优秀的楼盘，能带动一个城市。”王涛说，市民的消费水平越来越高，第一个表现反应的往往是房地产开发商，层出不穷的楼盘，就是他们对市场的最好回应。

    武汉房地产开发企业协会张嘉东认为，房地产开发商同时也是“城市运营商”，在楼盘不断扩张城市版图的时候，综合交通体系也将随之建设，时空距离的缩短将促进城市经济、社会高度融合，“‘8+1’武汉城市圈的拉通，将促进区域内生产要素的高效流动，全面推动城市之间的联系，而武汉楼市不断外张的态势，必然扩大辐射，带动城市圈的早日融合。”

■“8+1”武汉城市圈

九市概览

　“8+1”武汉城市圈，即以武汉为圆心，包括周边一百公里以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江八市。武汉城市圈经济一体化的重点，是推进基础设施建设、产业布局、区域市场和城乡建设的四个“一体化”。　

武汉

    武汉位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处。市区由汉口、汉阳、武昌三部分组成，通称武汉三镇。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位置，其内层与湖北省的荆州、宜昌、十堰、襄樊、孝感、黄石等城市相距300公里左右，中层与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等大中城市相距600公里左右，外层与京、津、沪、穗、渝、西安等特大城市均相距在1200公里左右。    　

    行政区划：1996年末，武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏9个城区，东西湖、汉南2个郊区，黄陂、新洲2个县。    

    武汉市国土面积8467.11平方公里，全市总人口756．5万人。2001年，武汉市国内生产总值达到1348亿元。

黄石

    黄石市位于湖北东南部，长江中游南岸。东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武昌县，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤。境内村村通公路，对外通往全国各地，沪蓉高速公路横贯市区北隅，上通渝蓉，下通宁沪；武(昌)黄(石)九(江)铁路，东连浙赣线，西接京广线；水路依托长江可出海对外交通便利，区位优势明显。    　

鄂州

    位于湖北省东部，西邻省会武汉。1983年8月被批准设立省辖市，现辖鄂城、华容、梁子湖3个县级区及长港办事处。国土面积1504平方公里，人口102万。　鄂州是一座风光秀丽的城市。山、水、城浑然一体，西山是著名的风景名胜区；洋澜湖、梁子湖、红莲湖更是旅游、度假胜地。　

    鄂州基础设施完备。长江过境88公里，建有6座港口，鄂州港可泊万吨级船舶；武(昌)-福(州)铁路穿境而过，(北)京广(州)、(北)京九(龙)铁路与市区相连；宜黄一级公路和316国道横穿东西，106国道纵贯南北；天河国际机场距市中心仅70公里。通讯、供电、供水条件完备。　

孝感

    因东汉孝子董永卖身葬父，行孝感天动地而得名。　孝感地处湖北东北部，东邻“九省通衢”的武汉市，北连河南省的南大门信阳市，南靠广阔富饶的江汉平原，西接古城襄樊、荆州、车城十堰。　

黄冈

    位于湖北省东部，京九铁路中段，长江中游北岸，是一座正在崛起中的中等城市。全市现辖11个县市区，版图面积1.74万平方公里，人口713万。改革开放以来，黄冈市的对外开放的经济建设有了较快的发展，特别是京九铁路建成通车，给黄冈市的经济腾飞插上了翅膀。    　

咸宁

    地处华中腹地，通称“鄂南”，素有“湖北南大门”的美称。现辖一市一区四县。　

    咸宁物产富饶，沃土藏金。全市森林覆盖率达到48%，高于全国35个百分点。有丰富的矿产资源。金、镁、锌、煤、大理石等贮量丰富，瓷土、矾、云母、钨、锑等遍布全市各地。其中煤炭储量近亿吨，年开发量在百万吨左右。　

仙桃

    湖北省辖县级市，人口150万，面积2538平方公里，辖4街道19镇6乡，市府驻沙嘴街道。　

    年均温16.3度，年均降水量1625毫米。有煤、石膏、石油、天然气、电气石、白钛石、十字石等矿产。　

    汉江、东荆河、通川、通洲河过境。　

潜江

    位于省中南部，人口93.5万，面积2003平方公里，辖5街道11镇1乡，市府驻园林。　

    年均温15.6摄氏度，年均降水量1110毫米，有石油、天然气、岩盐、卤水等矿产资源。　襄岳公路、318国道、宜黄高速公路过境。　

天门

    地处鄂中腹地江汉平原,上通荆沙,下接武汉,　南濒江汉黄金水道,北枕三峡过境铁路,紧衔107,318国道和宜黄高速公路。市内高等级公路纵横交错,5000吨级优良港口,8万门程控电话,电力供应充足,第三产业发达;全市国土面积2602平方公里,人口168万。

    天门是全国最大的棉乡，皮棉总产九超百万担(5万吨),年均出口20余万担，天门石油储量占江汉油田总储量的三分之一,岩盐储量184亿吨,大量的无水芒硝和天然气等矿藏极富开采价值。

（责任编辑  袁志国）