中国房地产市场迷局待解 是谁在为高房价埋单？ [复制链接]

不断上涨的房价

２００６年已经步入尾声，在经历了宏观调控的疾风骤雨之后，房地产市场仍然留下一些迷局待解：一方面是城镇居民购房意愿不断创下历史新低，另一方面却是房价的不断攀升；一方面是大多数居民无力购房，另一方面楼盘的火暴热销又在传递着供不应求的信息。

那么，究竟是谁在支撑房价上涨，又是谁在为高房价埋单呢？

高收入人群需求支撑房价上涨？

根据中国人民银行发布的城镇调查问卷显示，今年一季度居民购房意愿为１８．２％，较上季度及上年同期分别降低１个和３．８个百分点；二季度居民购房意愿总体上继续呈下降趋势，希望购买住房的人数占比下降到１７．６％；到第三季度，城镇居民购房意愿再创历史新低，仅有１７．５％的居民在未来有购房的意愿。

但国内房价并未随着居民购买意愿而下降。国家统计局的最新数据显示，今年前三季度，全国７０个大中城市新建商品住房销售价格，每个季度的同比涨幅都超过了６％，１０月份的涨幅为６．６％，北京、深圳等特大城市的涨幅超过了１０％。

尽管决定房价上涨的因素众多，但价格坚挺的背后必然离不开市场需求的支撑。究竟是谁在购房需求降至最低时，仍在拉动房价持续上涨？

对此，地产商王石认为，房价飙升，富人难辞其咎，因为这些高收入群体大量购置房产是推高房价的重要原因。而来自权威部门的数据也恰恰与此暗合：国家统计局调查显示，目前北京平均每１０户居民就有１户至少拥有两套住房，而广东则是２０％的居民拥有两套住房。另外，中国国情研究会发布的《２００６中国生活报告》称，如果将年收入超过１１万元的人士圈定为高收入群体，针对他们的调查显示，超过４０％的人拥有两套以上住房，其中２２％的人未来还打算买房。

有效需求是否等于正常需求

专家认为，除了高收入群体对住房的投资性需求之外，由于住房保障体系不完善，大量中低收入者在“买涨不买跌”的心理预期下“被迫”进入需方市场，成为构成房地产市场需求的重要因素。

２００６年，一线城市的房价收入比不断上升。按照统计公布的人均可支配收入和平均房价，以三口之家购买９０平方米商品房计算，２００６年的房价收入比（根据前三季度公开数据测算）深圳居全国之首，为１１．９２，而２００５年是９．８３，２００４年只有６．５２。上海、广州、北京的房价收入比分别为１１．６７、　９．５１和９．１１，远高于这些城市２００５年和２００４年的数据。

房价收入比的攀升表明了居民购买能力的下降，本应成为抑制需求的要素。但事实却与之相反，房价的持续上涨导致中低收入人群超越个人经济能力而恐慌性购房。