2002年上海楼市发烧 调控与反调控中的安居期待 [复制链接]

上海楼市发烧

2002年，在一片惊呼声中，上海房价发飙起跳……

到当年年底，上海平均房价4700元/平方米，已比全国平均房价2291元/平方米，整整高出了一倍多。

也正是从这一年起，全国35个大中城市东至宁波、青岛、上海、杭州等房价大幅上扬，西至兰州、银川、重庆等地的房屋销售市场，也一路看涨，年涨幅最高达17.8%。

调控与反调控中的安居期待

1990年，国务院55号令对土地交易作出法律承认，中国的房地产业开始从零诞生。

1998年，全国停止住房实物分配，建立住房商品化配给的新房改模式。

2002年，在一片惊呼声中，上海房价发飙起跳……

短短十多年内，随着城市化进程，中国房地产业从无到跃升为当之无愧的国民经济支柱产业，住宅属性从“居住”还原到“商品”，再到“炒卖投资”，一路高歌。变化之快，使人瞠目。

这其中，宏观调控、民意诉求、国际游资与房地产业之间的反复多轮博弈，最引人瞩目，它们不仅深刻地改变了人们的居住观念，而且还正影响着未来中国经济的发展，以及当下每一个中国人的生活。

房子卖疯了

房价似乎是在一夜之间涨起来的。

工作已近6年的章小姐，在上海一家外企工作。2002年春夏之交，她暗暗盘算了一番自己的积蓄后，终于下决心打算买房了。可连跑几家楼盘一问：发现房价，竟齐刷刷每平方米比年前涨了1000—2000元。

2003年，上海楼市均价首次超过北京，一举成为了全国房地产业和市场供求关系的风向标。上海房价经2002年全面起涨后，迅速跳涨的房价如一个巨大漩涡，开发商、炒房客、外资、银行等越来越多的人和机构被裹挟其中。

家住闵行区的周先生，对市中心某黄金地段的一楼盘关注已久。2003年11月，该楼终于公开发布开盘信息：全部精装修、均价15000元/平方米，总套数270套。

开盘当天，周先生不到5点就起了床。等他半小时后赶到售楼处时，惊喜地发现自己总算没白起早，排在了其后长长购房队伍的第一位。可40分钟后，等他领到发牌号码时一下傻了：居然是141号。售楼处门一开，里面黑压压都是人。

是等等再买，还是高价入市？不少普通上海人犹豫的当口，一些品质较好的楼盘门前，开始出现了越来越长的排队认购者，有的甚至要通宵排队。在徐汇区徐虹北路的某楼盘，300套房子竟有1800多人认购。

一些好地段楼盘的开发商开始囤楼惜售。“放一放，十天半个月就涨10%—20%，拒售也就值得了”。2004年6月，上海房屋交易中心对当月“变相拒售”企业投诉进行统计，竟有三四十宗之多。

沪上楼价不到两年便涨破万元大关，部分楼价达到5000美元/平方米，市中心万元单价的楼盘几乎“绝迹”。

楼市泡沫

随着上海及全国主要大中城市的楼价普遍上涨，楼市泡沫论就一直在舆论媒体、学界和网络上纠缠争论得不休不止。

2004年6月，时任摩根斯坦利亚太区首席经济学家的谢国忠首先发出严厉警告：警惕楼市泡沫。他认为离泡沫破裂的“最后”日子越来越近了，“仅仅是几个月，而不是一年”。这年年底，谢自己卖掉了在上海的一处房产，以实际行动捍卫自己的理论。

在上海楼市狂飙猛进的日子里，上世纪90年代初海南房地产泡沫就一再被人提起类比。

过热的楼市究竟是怎样造就的？提起这个问题，矛头最先指向的是温州客。

自2001年温州购房团的身影第一次出现在上海楼市以来，2002年后，温州投资客的身影更是频频在上海楼市出现。房子最好卖时，一位温州投资客曾形容：抢到房子就是抢到钱。

因为他心目中有一本账：在上海中心区域买房子，价值或回报一般会高于普通城区的30%以上，高于边缘地区的50%以上。

2003年上海官方提供的相关数据中，上海投资性购房比重已达到16.6%，逼近国际公认的警戒线20%，部分楼盘甚至达到50%。这其中，不乏温州客的身影。

“到目前为止，温州炒房客注入上海楼市的资金不过200个亿，上海房价的高低，也不是温州炒房客所决定的”，而据另一家上海汉宇物业代理公司统计：在上海买房的，1/3来自境外，1/3来自外省，1/3来自上海本地资金。

境外游资于是首度进入普通人视野。其实，早在上海房地产市场刚刚启动之初，摩根斯坦利即是第一支进入上海楼市的美国资本。到2004年春，投到上海的房地产外资已达到100亿美元左右，占到上海同期开发市场投资总额的13.7%，其中直接投资的额度达到3亿美元。

除了炒房客和外资云集外，地方政府的扶持也一再被人们或明或暗地提及。相关部门透露：1990年，上海房地产占全市GDP0.5%，2002年这一比例达到6.9%，2004年上升到8.4%。

“房地产业绑架了地方经济，以至中国经济”，这也是政府一直无法打压房价的一大原因。难怪有人惊呼：如果任由房子涨下去，中国经济迟早会崩盘。

调控风暴

高房价终于带来了一轮比一轮更严厉的宏观调控风暴，至今未息。

2003年9月，上海市市长韩正在福布斯全球总裁会议上，曾说：“(在上海)投资房地产绝对是高回报。”三个月后，韩正在美国《商业周刊》第十二届亚洲领导人年会开幕式上作主题发言时却表示，上海将努力调控房价上涨过快的势头，调整优化楼市结构。

上海发烫的楼市，在此开始出现了一些微妙的变化。

2004年3月，国土资源部、监察部联合下发通知，要求在当年8月31日前，处理完毕历史遗留问题，此后不得再采用协议方式出让经营性土地使用权。在业界简称为“8·31”大限。

2004年4月，上海政府推出限制期房转让政策。两个月后，央行接着出台121文件，对贷款人购买两套或两套以上住房，作出限制。

2005年3月，上海房地局在三天内，一连查封了富海商务苑、天赐公寓、红商事大厦、耀江花园、兴盛公寓、颐峰苑、好世凤凰城等七个涉嫌违规炒卖、售卖的楼盘。世贸滨江花园、凯欣豪园、虹口欣逸家园等因网上备案合同次数畸高，也被要求重点调查。政府动真格的了！

3月7日，上海推出财税、信贷等四项房产政策，包括一年之内交易的房子，需交5.5%的营业税及附加。

3月16日，央行宣布即日起上调个人房贷利率，提高首付比例。

3月26日，国务院发布“国八条”。

3月28日，上海银行同业会发布16家银行联合宣布，停止一年内转按揭服务……

在中央和地方政府的“组合拳”中，逐渐收紧“信贷”和“土地”两扇大门，打击投资炒楼，并着力改善住宅市场供应结构，增加供应量。

2005年5月，在“国八条”出台之后，高热的上海楼市开始慢慢退热。到这一年年底时，由于部分中高档住宅降价幅度一度达20%，上海又罕见地出现了集体退房团。

全国房价过热的高热区上海，虽然暂时遏制住了“高烧”势头，但高烧蔓延的深、穗、京、贵阳、大连等城市房价，仍上涨过快。

因此有预测说：接下来的2007年，也将仍然是一个房价调控年。

“不买房运动”

业内人士称，其实早在1993年国务院发布《土地增值税暂行条例》，决定在全国开征土地增值税时，政府与房地产行业间的交锋就已经开始。

无论这场大博弈的结局如何，对普通老百姓而言，房价越来越高，倒是铁一般的冰冷现实。

一个名词的“房价收入比”屡次被地产学者们引用。按发达国家经验，房价收入比一般在6—8倍之间，即为合理区间，而中国当下的房价收入比，多在13—15倍之间。

作为真有购房需求的普通市民，七拉八凑，即使蹩足一口气，当上了业主，接下来又将不幸沦为“房奴”。

2006年4月，深圳市民邹涛在奥一网上发表“发起不买房运动”公开信，号召市民高房价下罢买三年。“不买房运动”得到千千万万网民热捧。邹涛还将全国房奴疾苦，亲自送到北京。

“是20%的先富者，在80%的房地产市场抢房”，社会分配差距体现最集中的房地产市场，使得社会公平通过房价市场凸现并发力，进而危及社会稳定。2005年末，当上海大面积出现退房团时，一个受命调查房地产行业法律风险实证研究的课题小组紧急介入。

然而，全国整体房价虚火治亏的情形，依然不容提早乐观：2006年5月，从来自国家统计局的数据显示：全国70个大中城市的房屋销售价格，同比上涨5.8%，涨幅比上月高出0.2个百分点。其中，上海今年的房价下挫真实水平，总体上仅比最高峰时回落5%。

官方数据：2006年1—10月，广州的住宅均价比去年涨了20%。

明天的房价是涨是跌？建设部权威专家陈淮认为，房价可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系，真正决定房价的是社会普遍的经济预期。

也有人以香港的发展为例，认为一个城市的国际化过程中，有着20年的土地快速增长期。按照推算，上海还有10年，北京、广州、深圳、大连等则更长。在经济学界开出的各种“药方”面前，唯一可以肯定的是：调控与反调控仍将继续，而房价的涨跌则取决于多方利益博弈后的最佳平衡点。