成业行2006京城楼市回顾与2007年展望 [复制链接]

　　如果说，1998年到2008年将是中国房地产建设史上最引人瞩目的十年，那么，2006年是其中最惊心动魄的一年，北京尤其如此。

　　2006年北京房地产风云多变，可圈可点的人物和事件很多，集约如下：

　　事件 06年回顾评说                     07年展望

　　政策类

　　土地 完不成供应计划，年底供地频率加快 供应量会继续增大，出让过程仍会有猫腻

　　信贷 央行控制偏紧，多种手段频用 企业融资困难，基金蠢蠢欲动

　　机构、人群

　　政府 中央政府鞭指地方，土地财政受约束 地方政府的扩张欲依然强盛

　　银行 房地产业发展的第二大受益者 银行间竞争更激烈，按揭优惠条件仍会百出

　　开发商 大部分诚实守信，功劳苦劳都有 海阔天空 (论坛)，每个开发商自有自己的生存之道

　　经纪公司 中央来人开了会，奖优罚劣 不光会吆喝，还要有金刚钻

　　自用购房者 等降价的都后悔了 将产生更强烈的购房需求，他们不再等待

　　购房投资者 心存疑虑，小心谨慎 炒房空间日小，股市启动，移地再战

　　专家学者 说什么不重要，重要的是敢说 听众迷惑，学者倦怠，说话日少

　　产品类

　　经济适用房 说得多，建的少，问题多，解决的少 试图从根本上解决遗留问题

　　限价房 刚开始，问题还没暴露 同经济适用房一样，剪不断，理还乱

　　廉租房 雷声大，雨点小，关键是钱从哪儿来？ 30万平米廉租房能面市吗？

　　二手房 市场发展很快，调控力度也很大 交易量突破10万套，交易过程会更规范

　　重点调控政策

　　住宅禁商 利弊四六开，不能一刀切 商住两用产品减少，乙级写字楼增加

　　经适房回购 喊了一嗓子，就不见了 认真研究和落实回购政策，这是根本解决之道

　　70%、90平米 出台严厉，执行温柔 难以严格执行，大事化小也不是坏事

　　外资禁入 有道理，也不讲理，却难以禁绝 探索更科学的解决方法

　　市场类

　　房价 调控目标短期难有效果，房价依然涨 政策开始显效，价格小幅上涨，10%是政府心理线

　　租价 上涨乏力，与房价产生背离 房价与租价背离加大，抑制房价快速上升

　　贷款利率 作为调控的主要手段频繁使用        会继续使用

　　观点解读

　　政策类

　　事件一 2006年回顾评说                  

　　土地 完不成供应计划，年底供地频率加快

    2007年展望

    供应量会继续增大，出让过程仍会有猫腻

　　据北京土地整理储备中心网站信息显示，目前正在交易的地块面积约290万平米，年底前计划入市地块141.4万平米，加之先前成交的地块640万平米， 2006年北京市共推出招拍挂地块面积约1072万平米，对比年初1900万平米的商品房土地供应计划，还存在约828万平米的供地缺口。

　　由于京城

商品房市场刚性需求强劲，而2006土地供应量与年初土地供应计划相比有较大的缺口，预计2007年政府必然加大土地供应力度，确保供应量充足。广渠路36号地以低于最高报价4亿元成交预示着政府土地供应思路的改变，将以往“价高者得”的拍卖规则改为“综合评分”的招标政策，目的在于通过控制地价进而平抑

房价。 政府此番行为是值得尊重和肯定的，但凡事皆有利有弊，通过评标方式选择中标企业时，标准是多元的、有弹性的，过程也不似拍卖那般透明，因此人们更关注政府实施招投标的公平、公正性。

　　事件二 2006年回顾评说

　　信贷 央行控制偏紧，多种手段频用

    2007年展望

    企业融资困难，基金蠢蠢欲动

　　通过银行渠道间接融资的成本和难度在提高，尤其是07年1月开始执行的“封顶按揭”政策，打乱了许多开发商的现金流计划，房地产企业在备受房贷紧缩困扰的情况下，正在积极寻找突破口，基金、上市融资、利用信托资金等方式越来越普遍，房地产的融资多元化趋势更加明显，其中最引人注目的是房地产产业基金。基金的优势在于，一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资大多属于股权投资，不会给企业增加债务负担；另一方面，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，在房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业依然拥有自主经营权，同时也解决了个人投资房地产的渠道与风险问题。对于房地产企业来说，房地产产业基金无疑提供了新的融资渠道，而对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险，可谓“双赢”。

　　机构、人群

　　事件三 06年回顾评说 07年展望

　　政府 中央政府鞭指地方，土地财政受约束 地方政府的扩张欲依然强盛

　　2006年9月5日下发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，是土地管理和调控政策的一次重大调整，着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，与以往政策相比，改革的力度比较大，内容更加具体、务实，相关措施更有针对性。

　　政策出台前的实际情况是：地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷于经营土地、经营城市。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的50%以上，成为名副其实的“土地财政”。

　　有鉴于此，这次出台的土地调控政策明确提出，要提高新增用地土地有偿使用费缴纳标准，缴纳范围包括那些没有经过批准的新增建设用地。同时，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先足额支付土地补偿费、安置补助费等，其余资金还应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。 这些措施完善了土地利益分配机制，强化了对土地收益的收支管理，有利于遏制地方政府盲目扩大征地规模的冲动。

　　在土地上尝到甜头的地方政府是不会善罢甘休的，他们的扩张欲依然强盛。因此要想从根本上遏制地方政府不顾实际扩张用地的冲动，关键是要在政府绩效考核机制上下功夫。此政策能否达到预期效果，还需进一步强化

执行力并出台相关细则。

　　事件四 2006年回顾评说

　　银行

房地产业发展的第二大受益者

    2007年展望

    银行间竞争更激烈，按揭优惠条件仍会百出

　　中国房地产有如此迅速的发展，与银行的支持息息相关，一是开发投资，一是置业投资，房地产最重要的一头一尾，主要资金都来自于银行。同样，银行也从开发商、购房者手中赚取了相当可观的贷款利润，成为继政府之后房地产业发展的第二大受益者。虽然政府颁布了紧缩银根政策，旨在提高贷款门槛，降低风险，但房地产贷款长期以来一直被银行列为优良的贷款品种，因此，2007年，各银行间竞争将更加激烈，打擦边球，中小银行为抢占市场份额，优惠条件和品种将更加丰富。

　　事件五 2006年回顾评说

　　开发商 大部分诚实守信，功劳苦劳都有

    2007年展望 

    海阔天空，每个开发商都自有生存之道

　　在搜索引擎上随便输入“开发商”三字搜索，竟然得到2550万个网页搜索结果；再看看搜索出来的网页标题，“开发商何以能够囤积居奇”、“开发商十大罪状调查”、“黑心开发商频毁约” 等等随处可见，人们认定开发商是抬高

房价的罪魁。说来也可以理解，在大家收入增加有限，而房价却一路走高的当今社会，置业安家真的好难。情急之下，盖房子的开发商“罪大恶极化”成了最好的泄愤出口。如此看来，对开发商的口诛笔伐，很是应该了。

　　开发商的原罪并非全在于所谓抬高房价，几千年的中国历史，重权重文轻商的浓厚底蕴才是原罪的基础。轻商还不够，历史形成的“无商不奸”思维定势一直延续到今天。开发商对购房者属于甲方，对于社会、对于政策则是不折不扣的乙方。房价实质上是被宏观经济和供需关系左右着，中国这么大，单凭开发商人想左右价格，是根本不成立的。但理论上受益者的身份，让开发行业的尴尬处境凸显无疑。其实，作为国民经济的支柱产业，身为房地产中坚力量的开发商的贡献是不容质疑的，大部分开发商诚实守信，功劳苦劳都有。

　　2007年是政策显效年，虽然获取土地的游戏规则改变，看重投标方案而非“价高者得”，使实力较为逊色的中小开发商看到一线生机，但形势依然严峻，需要中小开发商们进行市场细分，努力开拓属于自己的一片天空。

2006全国房地产经纪评价结果发布暨行业发展峰会

　　事件六 2006年回顾评说

　　中央来人开了会，奖优罚劣

    2007年展望 

    不光会吆喝，还要有金刚钻

　　2006年10月31日，2006全国房地产经纪评价结果发布暨行业发展峰会在北京人民大会堂隆重举行。这次活动由我国房地产经纪、估价领域惟一的全国性行业组织——中国房地产估价师与房地产经纪人学会主办，旨在配合进一步整顿规范房地产交易秩序工作，加强房地产经纪管理，建立房地产交易诚信机制，激励房地产经纪机构和房地产经纪人树立诚信经营理念，规范执业行为，促进房地产经纪行业持续健康发展。

　　这次活动的规模大、规格高，是2006年房地产经纪行业的一次重要活动。活动开通了房地产经纪机构和房地产经纪人信用档案，发布了《房地产经纪执业规则》和《房地产经纪业务合同推荐文本》，表彰了一批全国优秀房地产经纪机构和房地产经纪人，同时通报了一批违法违规房地产经纪典型案件。建设部刘志峰副部长参加会议并发表了重要讲话，指出当前房地产经纪行业还处于起步阶段，房地产经纪机构经营行为不规范问题还十分突出，损害委托人利益的问题时有发生，强调任何行业都要讲诚信，房地产经纪行业更需要讲诚信。房地产经纪行业组织要充分发挥自律作用。要完善房地产经纪机构和房地产经纪人资信评价体系，使之成为对会员执业能力、诚信度评价的重要手段。

　　自今年五月“国六条”和“九部委新政”等系列调控措施出台以来，慑于政策的威力和市场的不确定性，许多开发商尚在调整和观望之中，必然影响到为其提供专业服务的经纪公司业务的开展，各公司纷纷寻求自己的生存空间，或制定了全国发展规划，进军外地市场，或加长服务链条，涵盖土地分析与评估、投融资、产品设计定位、市场调研、客群解析、营销推广策略制定与实施、入住及产权证办理等方方面面，这是适应市场变化、满足客户需求、增强企业竞争力的必然结果。

　　2007年宏观调控成果逐渐显现，京城房地产将逐步走上健康发展轨道，而经过“大浪淘沙”“脱胎换骨”的经纪公司必将在京城及外省开创出一片新天地。

　　事件七 06年回顾评说 07年展望

　　自用购房者 等降价的都后悔了 将产生更强烈的购房需求，他们不再等待

　　受政策制约，2006年京城许多项目延迟供应，高性价比的普通住宅甚为稀缺，房价持续快速上涨，令等待降价

经济适用房永远说得多建得少

　　事件八 06年回顾评说

　　购房投资者 心存疑虑，小心谨慎

    07年展望 

    炒房空间日小，股市启动，移地再战

　　由于近期国家宏观调控趋紧，抑制了投资者在房地产市场的购买行为，提高了投资成本，降低了预期的收益率，他们纷纷将资金撤出并投入“牛气冲天”的股票市场，这是很自然的事。从国家调控的角度，也是希望将大量的炒作资金从楼市引出，这样可以分散风险，也有利于其他类型消费的活跃。

　　事件九 2006年回顾评说

　　专家学者 说什么不重要，重要的是敢说

    2007年展望

    听众迷惑， 学者倦怠，说话日少

　　在浮躁主宰学术界的今天，一些所谓专家学者抛弃公正的立场和严谨的态度，为牟取蝇头小利或谋求一鸣惊人，以明显站不住脚的论据和前后矛盾的逻辑抛出观点，给公众带来危险和错误的信息。

　　由于这些理论经受不住时间的检验，往往不攻自破，众人从最初的崇拜和期待逐渐转为淡漠，而那些所谓专家学者也会自感无趣，日渐销声匿迹。

　　产品类

　　事件十 2006年回顾评说

　　经济适用房 说得多，建的少，

    2007年展望

    问题多，解决的少 继续解决遗留问题

　　经济适用房作为一种福利措施，旨在通过某种政策倾斜，达到扩大住房供给、调节房地产投资结构和满足中低收入人群需求的目的，它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房市场发展阶段的一种政策选择。然而，经济适用房能否效率与公平兼顾，还是一个值得探讨的问题。

　　今年北京市场上计划竣工的经济适用房全部为2005年续建项目，分别为回龙观、百子湾、三环新城 (论坛
像册
户型
视频)、定福家园 (论坛
像册
户型)等项目，总竣工面积达到200万平米。显然，现有的经济适用房放量依然不能满足老百姓的要求。

　　今年“十一五”期间，北京拟推出经济适用房1000万平方米，其中2008年前推出800万平方米、大概100万套经济适用房。按照这个量，每年大概能推出不少于200万平方米的经济适用房。

　　但是，按照北京市城市新规划，到2020年，将只有10%的北京人住在旧城，所以，仅二环路以内的旧城区就将外迁55万人。以中国城镇居民人均住房建筑面积目前约为24平方米计算，这意味着北京仅解决二环内的拆迁户，就需要1300万平方米左右住房。而北京到2008年，计划才有800万平方米的经济适用房。因此，继续加大经济适用房的建设力度，也是解决拆迁户住房的主要途径。

　　经济适用房自1998年批准建设以来，一直在社会的关注、争议中，不断地摸索前进。2006年的经济适用房市场解决了部分低收入人群的住房情况。但还存在不少问题，如，对象失控——高收入人群也能购买，有些楼盘甚至成为富人区；价格失控——价格和装修标准高出规定；面积失控——面积超过规定，成为大户型住房。一边是已售经济适用房出现“高租售率”和大量闲置的“豪宅”；一边却是经济适用房“一房难求”。

　　2007年到来之际，预计政府和相关部门将继续解决遗留问题，清理和规范经济适用房市场，“回购”和“内循环”是根本的解决方法，如此可以真正让低收入家庭居者有其屋。

限价房刚开始 问题还没暴露

　　事件十一 2006年回顾评说

　　限价房 刚开始，问题还没暴露

    2007年展望 

    同经济适用房一样，剪不断，理还乱

　　今年房地产宏观调控的一项重要内容，就是保证中低价位、中小套型普通商品住房供应。“限价房”作为宏观调控的一项重要措施，成为普通收入者翘首期盼的目标。近日来自北京市国土部门的消息称，在原有12个地块的基础上，北京已确定18个限价房地块，土地总面积450公顷，住宅规划建筑面积约350万平方米。但是，作为北京“限价房”根源的“限价地”的推出时间却一再延期，原本预计8月首次推出的第一块“限价地”已推迟至明年上市。市国土局有关负责人表示，限价地块迟迟不能推出，主要是由于相关的配套政策还没有完善，包括选址、地价确定和购买资格等方面的问题都还在磋商。

　　“限价房”在实际操作会遇到很多问题，如限价房的合理价位应该是多少、如何确保房屋质量、购房人的标准及资格审核、转售时如何定价及其他具体操作等，处理不当就会陷入与经济适用房同样的困境中。此外，“限价房”地块分散在京城不同区域，有限的供应量并不能拉低区域商品房的销售价格，更难以从根本上解决高房价问题。真是剪不断，理还乱。

　　事件十二 2006年回顾评说

　　廉租房 雷声大，雨点小，关键是钱从哪儿来？

    2007年展望

    30万平米廉租房能面市吗？

　　廉租住房制度是针对住房困难、且无力改变经济状况的特困家庭实施的一种社会救济方式。无论北京还是全国各地，目前供需都处于严重失衡的状态。

　　北京市规定，本地市民申请廉租住房必须符合两个条件：家庭人均月收入低于580元(当地社会最低保障金)，且人均住房使用面积低于7.5平方米。可是，由于符合申请条件的人过多，现在北京市只能采取摇号的方式决定补助的次序。虽然在今年4月初，以广渠门廉租房小区为主的廉租房解决了部分市级以上劳模的住房困难问题，但总体来说，今年的廉租房建设推进缓慢，依旧是“僧多粥少”的局面。

　　在历经洗礼依旧红火的房地产市场中，廉租房的“声音”是最微弱的。造成廉租房严重短缺的主要原因在于资金匮乏。目前北京市投入廉租房的全部财政资金不到3.4亿元人民币，这还不到北京市一个中高档楼盘的投入资金，而且，这些资金全部来自于单一渠道——住房公积金(由个人和单位各缴纳一部分)的增值收益。就社会资金来说，由于廉租房的开发基本上是不能获得正常投资回报的，同时它所需资金却与开发普通住宅同样数量庞大、占用周期长，这就使得廉租房在很多地方几乎成了一块少人问津的投资空白地带。

　　因此，廉租房的建设在很大程度上要看政府的决心，建立稳定的廉租住房资金来源渠道，扩大廉租房的房源供给，在供给量短期内无法满足需求的情况下，政府正采取以发放租房补贴为主、实物配租为辅的方式，建立多渠道的保障模式。

　　在日前召开的政府工作会议上已经明确，07年内必须完成30万平米廉租房的建设，年初开工，年底竣工。廉租房将配合两限房和普通商品房的建设，同步进行配建。但有一个首要的前提依然不变，就是必须建立在轨道交通沿线附近，保证最基本的出行方便。可以想象，2007年的廉租房将会是另一番景象。

房子在远处 可望而不可求

　　事件十三 2006年回顾评说

　　二手房 市场发展很快，调控力度也很大

    2007年展望 

    交易量将突破10万套，交易过程会更规范

　　2006年二手房成交总套数近8万套，由于政策频出，成本和价格齐涨，下半年速度放缓。北京转让二手房除了常规的契税外，相继开征营业税、个人所得税、土地增值税，房屋转让费用继续增加。此举旨在继续挤压房产投资者的利润空间，降低投资回报率，从而进一步打击投资客户，平抑房价，但投资者售房时往往将这部分成本转嫁到购房者身上，同时房价的提高又使二手房交易受到抑制和打击。由于明年新增商品房住宅价格高企且多位于四环以外，二手房以其优越的地理位置及较低的生活成本日益受到青睐，预计交易量将突破10万套，而政府系列政策措施的落实，将使交易过程更加规范。

　　重点调控政策

　　事件十四 06年回顾评说 07年展望

　　住宅禁商 利弊四六开，不能一刀切 商住两用产品减少，乙级写字楼增加

　　06年6月市工商局发布的 “住宅禁商”文件旨在净化居住环境，整顿市场秩序，缓解北京住宅供应紧缺，对一部分处于空置状态的京城乙级写字楼是一大利好，对于经济实力较弱的中小企业则产生不小的冲击。进入三季度以来， “住宅禁商”政策却日渐显露执行难，政府开始做有原则的妥协，对那些功能、结构、使用都是按照办公设置，存有居住缺陷，而入住客户都具有商务需求的住宅采取特批的形式，允许商用且入驻企业可获得工商注册。

　　“住宅禁商”益处如下：

　　1、保障了居住小区的良好秩序与环境，提高了居住品质，有利于物业的保值增值；

　　2、维护了城市规划的严肃性，减少了国家相关税费的流失；

　　3、维护了合法商户的利益，使所有商户都站在了同一起跑线上，同时还带动了乙级写字楼的销售与租赁，促进房地产业的健康发展；

　　4、“住宅禁商”使住宅投资回报率锐减，抑制了房地产投资购买行为，间接起到了稳定房价的作用。

　　“住宅禁商”弊端如下：

　　1、无形中抬高了企业经营的门槛，使得众多中小公司因办公成本过高而面临困境；

　　2、住宅商用问题由来已久，要想彻底清除实在勉为其难，其阻力之大和监管成本之高会使“禁令”难以操作或流于形式。

　　预计07年商住两用产品将风光不再，乙级写字楼产品迎来高速发展期。

　　事件十五 06年回顾评说 07年展望

　　经济适用房回购 喊了一嗓子，就不见了 认真研究和落实回购政策，这是根本解决之道

　　9月底，北京市规划委官方网站登出“北京住房建设规划”(2006年-2010年)方案，在保障类用房问题上做了详细规定。规委表明：将扩大住房保障范围，限定经适房的面积，实行经适房租售并举，同时，将探索建立经济适用住房实行“内循环”的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购，避免有人利用保障房牟利。这次规委文件出台可算作近年相关政策的一次“大手术”，政府决心可见一斑。

　　文件一公布顿时引起北京楼市轩然大波，一时间经适房过户数量暴增。毕竟从经济适用房建立之初到现在，舆论质疑不断，一些人认为，经济适用房作为商品房，价格变化理应符合市场规律。当年购买经济适用房时，政府并未出台相关政策表明经济适用房不能交易，多年后实行回购，面对高涨的房价，经济适用房业主们如果出售房产，这些年来房屋的差价损失该如何承担？而且，同为福利房，为何央产房等可以按市值上市交易而经济适用房却要被限制？政府不宜对已经确认私人产权的经济适用房的转让进行限制，只能在新开发的经济适用房中做出转让和出租的限制性规定。有人建议，国家应该起用廉租房，经济适用房是严重违背市经济规律的，国家不但不能建造，更不能在市场出售，决不可以买卖。因为它和商品房的性质不一样，怎么能再出售呢？这不是又造成严重的社会问题了吗？

　　北京住房建设规划(2006年-2020年)公示结束后，政府表示将认真考虑大家的意见，研究和落实回购政策，寻求根本解决之道。

2007年90平米70%将难以严格执行

　　事件十六 2006年回顾评说

　　70%、90平米 出台严厉，执行温柔

    2007年展望

    既然难以严格执行，大事化小也不是坏事

　　“国六条”、“九部委新政”、“北京市规委1101号令”等系列组合拳的威力，特别是其中“70%、90平方米”的限定使众多项目推进速度减缓甚至停滞，静待时机。至9月份情况终于有所转机，市规委开始接受三种类型项目的报批。第一种是此前通过招拍挂方式取得土地出让权的项目，可按照原规划方案报批规划许可证；第二种是6月1日前已拿到施工许可证的项目，包括分批取得施工许可证的项目，也就是所有老项目的后期，可按照原规划报批规划许可证；第三种是6月1日前没有拿到施工许可证，但原有规划已被调整成90平方米户型占70%的项目，也可报批。按此标准，北京现有项目多数“过关”。据统计，从2004年至2006年6月1日，已通过招拍挂方式出让120多块土地，规划建筑面积达1100多万平方米，再加上对“分批取得施工许可证”项目的放开，“网开一面”意味着明年出现大量中小户型的预期很难成为现实。

　　既然难以执行，想办法“下台阶”，也不失为明智。

　　事件十七 06年回顾评说 07年展望

　　外资禁入 有道理，也不讲理，却难以禁绝 探索更科学的解决方法

　　面对2006年上半年外资进入房地产市场过猛、市场准入规则不够规范、市场秩序比较混乱的情况，政府从维护国家经济安全、维护中小投资者和人民群众的切身利益出发，根据中国土地资源缺乏，居民住房比较紧张的实际情况，7月出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，主要内容包括规范外商投资房地产企业的市场准入；提高部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重；明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序；加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过一年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续，这是经济运行管理的必然选择。

　　虽然在短期内影响了一些高档项目的销售，但实际上却限制了境外买家的购房数量，对以投资为目的的境外购买人群起到了一定的抑制作用。但新政回避了许多问题且操作性较差，如文件对外资的长期投资和海外热钱并未界定，可以说是对长期投资“网开一面”，对外资进入我国房地产市场没有产生实质性影响。不少外资为了赚取人民币升值与房价上涨的双重利润，还是会通过各种渠道进入我国，并未因新政而减缓对中国房地产领域的投资，预计2007年国家会有后续政策出台，进一步规范外资的市场行为。

　　市场类

　　事件十八 06年回顾评说

　　房价 调控目标短期难以实现，

    07年展望

    房价依然涨 政策显效，价格继续小幅上涨

　　“房价”涨落永远是热门话题。 国家发改委、国家统计局近日公布调查显示，2006年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，其中北京以10.7%的涨幅领先全国。这是自2005年7月份“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来，北京房价连续上涨的第15个月。调控政策乏力使房价陷入越调越高的尴尬，处于失控状态。城市化进程、国际化大都市、首善之区的北京、核心区域日益稀缺的土地、外籍、外地及本地的大量刚性购房需求┅┅诸多因素使然。

　　07年依然是小幅上涨趋势已成必然。

　　事件十九 2006年回顾评说

　　租价 上涨乏力，与房价产生背离

    2007年展望 

    房价与租价背离加大，抑制房价快速上升

　　按理说，京城房价上涨，房屋成本抬高，再加上外来人口的大量涌入，当住房需求出现提升，北京的房屋租金也应该同步上涨才对，但事实却是不涨反跌。

　　实际上，房屋出租反映出一个城市房地产市场的真实供求关系，房屋租金则反映出大家对于房价的承受程度。京城写字楼、居民住宅等物业租金普遍不升反降，说明房子数量已明显呈现供大于求态势，巨大的房屋供应量一下压低了租价。预计2007年房价与租价背离将加大，加上国家系列宏观政策的显效，会抑制大量投资需求，进而抑制房价快速上升。

　　事件二十 2006年回顾评说

　　贷款利率 作为调控的主要手段频繁使用

    2007年展望

    会继续使用

　　加息是抑制经济过快增长最常用的货币手段。今年加息的直接诱因是第一季度GDP增长过快、固定资产投资同时出现过热的现象。央行此举直接意图在于控制信贷，一季度的新增贷款几乎完成了央行半年的贷款目标，信贷的增长刺激了投资增长，进而推动了商品价格上涨，而这些钱大多流入房地产等固定资产投资行业。

　　于是，继4月份上调贷款基准利率0.27个百分点仅4个月后，8月19日央行再次宣布提高利率。与上次不同的是，此次将存贷款基准利率均上调了0.27个百分点。一年期存款基准利率由现行的2.25%上调至2.52%；一年期贷款基准利率由现行的5.85%上调至6.12%。央行表示，此次加息的目的在于抑制投资和信贷需求的扩张。

　　加息对房地产市场的影响要从不同的市场主体去区分。对于开发商来说，加息会提高开发商的融资成本，从今年的加息力度来看，“小幅微调”并不能对其融资造成阻碍，但其对市场预期的影响较大，表明加息将成为一种趋势，对开发商的投资冲动起到警示作用。

　　从消费者角度来说，加息肯定会一定程度上增加购房者的负担，但与目前房价的上涨比率相比，就微乎其微了。

　　2007年预计政府会继续使用提高贷款利率这一调控手段，加上其他经济手段和行政手段，以控制经济过快增长，促进房地产业及整个国民经济健康发展。

　　回顾2006年的一切一切，真是感慨万千，展望未来，曙光初现。一句话，我们依然走在有中国特色的房地产建设的康庄大道上！